بازار خرید و فروش آپارتمان در منطقه ۲۲
یکی از انتخاب‌های مناسب پیش‌روی متقاضیان مسکن در حال حاضر، خرید امتیاز تعاونی مسکن در غربی‌ترین منطقه پایتخت است.
در شرایط سردرگمی قیمتی در بازار مسکن، خرید امتیاز تعاونی مسکن می‌تواند راهکار معقولی برای خانه‌دار شدن آن‌دسته از متقاضیان مسکن که در کوتاه مدت قصد سکونت در آپارتمان خریداری شده را ندارند، باشد.
گروهی از متقاضیان مسکن در حال حاضر با والدین خود زندگی می‌کنند یا اینکه اجاره‌نشین هستند و این قدرت را دارند که همزمان با خرید مسکن، مدت بیشتری اجاره‌نشین باقی بمانند.
یک انتخاب پیش‌روی این گروه از متقاضیان خرید امتیاز تعاونی مسکن است و با توجه به اینکه بیشترین تعاونی‌های مسکن در حال حاضر در منطقه ۲۲ در حال ساخت و تکمیل پروژه‌های مسکونی هستند، قاعدتا یکی از بهترین پهنه‌ها برای جست‌وجوی این افراد منطقه ۲۲ است.
در این منطقه و در محدوده انتهای بزرگراه شهید خرازی شهرک‌هایی متعلق به تعاونی‌های مسکن نهادهای دولتی و حاکمیتی قرار دارد که امتیاز آنها در حال حاضر به بهای ۴۰۰ تا ۹۰۰ میلیون تومان بر اساس موقعیت پروژه، زمان تحویل و امکانات بنا به فروش می‌رسد.
معدود پروژه‌های در دست تکمیلی نیز وجود دارد که به‌صورت مترمربعی و به بهای ۱۲ میلیون تومان به بالا به ازای هر مترمربع به فروش می‌رسند. در این منطقه البته می‌توان به بهای کمتر از این مقدار هم آپارتمان مسکونی جست‌وجو کرد، اما این واحدها عمدتا در پهنه‌های با سن بنای بیشتر واقع شده‌اند.
برخی از برج‌های واقع در شهرک‌های تعاونی مسکونی شده‌اند و به همین خاطر قیمت برج‌های مجاور با وجود اینکه تکمیل نشده، قدری بیشتر از سایر شهرک‌ها پیشنهاد شده است.
همچنین شهرک‌های در آستانه تحویل که عمدتا در سال ۹۹ تکمیل می‌شوند، با قیمت‌های بیشتری نسبت به برج‌هایی که تاریخ تحویل آنها دیرتر اعلام شده، عرضه شده‌اند.
آیا در سال ۹۸ باید منتظر تکانه‌های شدید اجاره‌بها باشیم؟
علی مطهری نایب‌رئیس مجلس شورای اسلامی می‌گوید طرح ساماندهی موتورسواران پایتخت تهیه شد اما «دستور آمد موتورسواران را رها کنید». وی دلیل این «دستور» را ضعیف بودن این قشر به لحاظ اقتصادی و حساسیت‌های همراه مساله عنوان می‌کند.
بسیاری از دیگر موضوعات اقتصادی نیز دارای پیوست‌های مشابه اجتماعی و… هستند. قریب سه میلیون و ۵۰۰ هزار نفر موتورسوار پایتخت‌نشین احتمالاً برای سقف بالای سرشان اهمیتی بیش از موتورسیکلت‌های ارزان‌قیمت زیر پایشان قائل هستند.
بر اساس آمار بانک مرکزی هزینه تامین مسکن در سال قبل قریب ۳۳ درصد (یک‌سوم) کل سبد هزینه‌های خانوار را به خود اختصاص داد.
هرچند در مورد درستی این آمارها از سوی برخی صاحب‌نظران تردیدهایی ابراز شده است. در حالی که بانک مرکزی شاخص رشد اجاره‌بها برای تهران و دیگر مناطق شهری را به ترتیب ۱۵ و ۶ /۱۲ درصد در بهمن‌ماه سال گذشته اعلام کرده است.
اتحادیه مشاوران املاک نرخ رشد اجاره‌بها در سال ۹۷ را ۳۲ درصد (دو برابر رقم مذکور) اعلام کرده و معاون وزیر مسکن از افزایش ۴۰درصدی نرخ اجاره‌بها سخن می‌گوید. این در حالی است که بر اساس آمار دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در اسفندماه سال ۹۷ قیمت مسکن نسبت به بازه زمانی مشابه در سال قبل ۹۵ درصد رشد کرده است.
این حقیقت در کنار گزارش‌های میدانی رسانه‌ها و برخی اظهارنظرهای غیررسمی کارشناسان حوزه مسکن نشان می‌دهد که احتمالاً نرخ رشد اجاره در آمارهای رسمی با خوش‌بینی بیشتری از آنچه در عالم واقع در حال رخ دادن است تهیه شده است.
بر اساس همین آمارهای ضدونقیض و نه‌چندان قابل اتکا، تنها در تهران بیش از چهار میلیون اجاره‌نشین سکونت دارند. بسیاری از بار افزایشی قراردادهای اجاره در نیمه دوم سال ۹۷ به نیمه اول سال ۹۸ و فصل اجاره منتقل خواهد شد.
برخی از جمله وزرای فعلی حاضر در دولت دوازدهم سال ۹۸ را «سالی سخت» و به تعبیری سخت‌ترین سال اقتصادی توصیف کرده‌اند. کمبود ساخت ۵ /۱ میلیون واحد مسکونی به علاوه سالانه ۷۰۰ هزار ازدواج تقاضا برای مسکن را افزایش داده است.
کفه سنگین تقاضا با عرضه محدود مسکن به بازار همراه شده است. رکود تورمی شدید در کنار عدم رغبت سرمایه‌گذار خصوصی و بانک‌ها به ورود به بازار پرابهام مسکن، وضعیت را برای میلیون‌ها اجاره‌نشین که چشم‌انتظار آغاز فصل اجاره در سال ۹۸ هستند، بیش از بیش بغرنج خواهد کرد.
اقدام مشخص و «فیزیکی» انجام گرفته از سوی دولت در حال حاضر، افتتاح ۳۲۴ واحد مسکن «امید» به صورت مشترک توسط شهردار و رئیس‌جمهور بوده که به نظر برای چنین تقاضایی چندان کافی به نظر نمی‌رسد.
جزئیات پروژه دولت برای ساخت ۴۰۰ هزار واحد مسکونی هنوز برای کارشناسان شکافته نشده است و هرچه هست تنها روی کاغذ است و آجری بر روی آجر گذاشته نشده است.
بی‌برنامگی و روی آوردن به روش‌های نه‌چندان توجیه‌پذیر تعزیری برای اجبار صاحبان خانه‌های خالی از جمله بخشی از اظهارات مسوولان امر را تشکیل می‌دهد.
برخی بر این باورند که ممکن است تکانه‌های شدید در حوزه اجاره‌بها باز هم باعث کوچ مستاجران از شهرهای بزرگ شود و البته امسال موج آن شدیدتر خواهد شد.
سردرگمی گسترده میان خریداران در بازار مسکن تهران
بازار مسکن پایتخت در حالی روزهای پایانی یک ماه نیمه تعطیل(فروردین) را می‌گذراند که متقاضیان مصرفی از یکسو به دلیل «عطش سمت عرضه برای افزایش قیمت پیشنهادی» و از سوی دیگر «کمبود فایل مناسب در بازار» سردرگم شده‌اند.
مشاوران املاک مناطق مختلف تهران، مهم‌ترین ویژگی بازار فروردین ماه سال جاری را سردرگمی متقاضیان مصرفی می‌دانند. به گفته آنها این گروه از متقاضیان حاضر در بازار که بخشی از آنها خانه‌اولی و بخشی دیگر مالکانی هستند که با هدف تبدیل به احسن کردن به بازار وارد شده‌اند، به دلیل شرایط فعلی بازار ناگزیر به تغییر گزینه انتخابی خود برای خرید ملک یا عقب‌نشینی از بازار شده‌اند.
در حال حاضر بخش زیادی از فروشندگان و سازندگان مسکن به دلیل نااطمینانی از شرایط بازار، از فروش ملک خود منصرف شده‌اند یا آنکه قیمت پیشنهادی خود را بسیار متفاوت از ارزش واقعی ملکی در مقطع کنونی اعلام می‌کنند. به گفته آنها این وضعیت درخصوص املاک نوساز و به اصطلاح کلید نخورده بیشتر از سایر گروه‌های سنی املاک مشاهده می‌شود. به‌طوری که می‌توان گفت قیمت‌های پیشنهادی ارائه شده برای املاک نوساز حتی در مناطق مصرفی و جنوبی شهر در محدوده قیمت‌های قرمز رنگ(یعنی بسیار بالاتر از قیمت میانگین آپارتمان‌های مشابه در یک منطقه از شهر) قرار دارند.
در وضعیت کنونی فقط مالکانی که امکان خرید واحد مناسب داشته‌اند یا سازندگانی که خواهان آغاز پروژه جدید ساختمانی هستند برای معامله ملک خود اقدام می‌کنند. نکته مهمی که از دیدگاه مشاوران املاک درخصوص وضعیت قیمت‌گذاری آپارتمان‌های نوساز عنوان می‌شود، اینکه تعیین قیمت‌های غیرواقعی و نامتناسب با ارزش واحد مسکونی به‌دلیل کاهش قدرت خرید متقاضیان مصرفی به معنی رسوب فایل عرضه شده حداقل برای چندماه آتی خواهد بود. در جدول نبض بازار امروز قیمت‌های پیشنهادی بخشی از فایل‌های ارائه‌شده به ویژه املاک نوساز در محدوده قرمز رنگ قرار دارند.
گزارش معاملات نوسازها در بازار مسکن
اطلاعات اولیه از سامانه اطلاعات بازار املاک ایران حاکی از انجام و ثبت ۱۸۷ معامله آپارتمان نوساز در فروردین ماه امسال است.
بررسی سهم مناطق از معاملات آپارتمان‌های نوساز در یک ماه گذشته نشان می‌دهد اغلب مناطق ۲۲ گانه شهر سهمی تقریبا برابر از معاملات نوسازها در این ماه داشته‌اند و تنها دو منطقه پرمعامله وزن بالاتری را به خود اختصاص داده‌اند. این دو منطقه به ترتیب مناطق ۱۵ و چهار تهران هستند که در هر یک از آنها بیش از ۲۰ معامله مسکن انجام و تاکنون ثبت شده است. البته ممکن است تعداد آپارتمان‌های کلیدنخورده فروخته شده در فروردین اندکی بیش از این آمار باشد که در به روز رسانی‌های آتی آمار آن به سامانه مذکور با عنوان آپارتمان‌های با سن بنای «صفر» اضافه خواهد شد.
اگر بخواهیم در این دسته‌بندی از مناطقی که کمترین سهم را در معاملات آپارتمان نوساز در فروردین ماه داشته‌اند نیز نام ببریم، باید از مناطق یک تا سه یاد کنیم. در منطقه یک تا کنون تنها اطلاعات فروش یک آپارتمان کلیدنخورده در محله دربند در سامانه املاک ثبت شده است و در مناطق دو و سه نیز به ترتیب ۶ و ۲ آپارتمان نوساز فروخته شده‌اند. این داده‌های اولیه حاکی است طی اولین ماه از بهار امسال کمتر از ۱۰ درصد آپارتمان‌های فروخته شده در ۲۲ منطقه تهران کلیدنخورده و به اصطلاح با سن بنای «صفر» بوده است.
آیا باید در بازار مسکن محتاطانه گام برداشت؟
برخی ناظران حوزه مسکن حضور رئیس‌جمهور در مراسم افتتاح یک پروژه کوچک ساخت ۳۲۴ واحد مسکونی تحت عنوان «مسکن امید» را در ابتدای سال ۹۸ معنادار توصیف کردند.
دولت امیدوار است با محقق ساختن وعده ساخت قریب ۴۰۰ هزار واحد، با استفاده از بخش مسکن به عنوان موتور محرک اقتصادی بر دیوار بلند و ستبر رکود تورمی تَرَکی ایجاد کند.
میانگین قیمت در سال ۹۷ (۱۱ میلیون تومان) نسبت به میانگین قیمت در سال ۹۶ (پنج میلیون و ۶۳۰ هزار تومان) تقریباً دو برابر شده است، این آمار نشان می‌دهد که خودرو سنگین تورم در حوزه مسکن به این آسانی متوقف نخواهد شد، با این همه بسیاری از کارشناسان باور دارند که با توجه به شرایط ویژه اقتصادی کشور، رشد زمستانه در حوزه مسکن به سال جدید تعمیم نخواهد یافت.
بسیاری همچون تیمور رحمانی اقتصاددان می‌گویند: «آنچه رشد قیمت‌ها را رقم زد، انتظارات تورمی برای سال جدید بود.» در یک نظرسنجی غیررسمی که تحت نظر بهروز ملکی کارشناس اقتصاد مسکن انجام گرفت تنها ۱۵ درصد از شرکت‌کنندگان چشم‌انتظار افزایش قیمت در سال ۹۸ بودند.
حسام عقبایی نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک و ایرج رهبر دبیر انجمن انبوه‌سازان ایران هر دو معتقدند: بازار مسکن در سال ۹۸ کشش رشد قیمت را نخواهد داشت. عقبایی می‌گوید که در شش‌ماهه اول سال ۹۸ احتمال دارد که یک دوره رکود بر بازار مسکن حاکم شود.
با این همه حسین هاشمی‌تختی‌نژاد عضو کمیسیون عمران مجلس اظهار می‌دارد که با توجه به رشد حجم نقدینگی، اگر این رشد با همین آهنگ ادامه پیدا کند «نمی‌توان سقفی برای گرانی قیمت خانه در سال جدید (سال ۹۸) تعیین کرد».
شاید گویاترین برآورد از وضعیت مسکن در سال ۹۸ را خود محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی ارائه داد، او سربسته اظهار کرد: «قیمت مسکن متاثر از شرایط اقتصادی است و البته هر آنچه در تحولات اقتصادی رخ می‌دهد و اتفاقاتی که در اقتصاد می‌افتد دامن بخش مسکن را هم می‌گیرد.»
با توجه به این اظهارنظر و با توجه به آنکه پیش‌بینی‌ها از وضعیت اقتصاد در سال ۹۸ چندان نویدبخش نیست، کارشناسان حوزه مسکن بر آن شدند تا در اظهارنظرهای مثبت و دعوت‌کننده خود تا حدی تجدیدنظر کنند. با این همه تمام نظرات نیز منفی نیست.
بیت‌الله ستاریان کارشناس اقتصاد مسکن در اظهاراتی خوش‌بینانه می‌گوید که با توجه به سرازیر شدن سرمایه از دیگر حوزه‌ها رونق مسکن حداقل تا اوایل سال ۹۸ ادامه پیدا خواهد کرد (نقل به مضمون).
علاوه بر این طیفی از فعالان بازار مسکن حساب ویژه‌ای بر روی عامل روانی و اتفاقات پیش‌بینی‌نشده در سال ۹۸ باز کرده‌اند و معتقدند با توجه به کاهش تولید در دیگر حوزه‌ها و مشکلات اقتصادی و احتمال بروز نوسانات پیش‌بینی‌نشده ارزی این احتمال وجود دارد که حوزه مسکن شاهد رشد جذب سرمایه و فعالیت در برخی بخش‌های خاص همچون کوچک‌متراژها باشد.
هر دو طیف ناظران حوزه اقتصاد مسکن اما در یک نظر مشترک‌اند آنها سرمایه‌گذاران احتمالی در بخش مسکن را به گام برداشتن توام با «احتیاط» دعوت می‌کنند.