سردرگمی گسترده میان خریداران در بازار مسکن تهران
بازار مسکن پایتخت در حالی روزهای پایانی یک ماه نیمه تعطیل(فروردین) را می‌گذراند که متقاضیان مصرفی از یکسو به دلیل «عطش سمت عرضه برای افزایش قیمت پیشنهادی» و از سوی دیگر «کمبود فایل مناسب در بازار» سردرگم شده‌اند.
مشاوران املاک مناطق مختلف تهران، مهم‌ترین ویژگی بازار فروردین ماه سال جاری را سردرگمی متقاضیان مصرفی می‌دانند. به گفته آنها این گروه از متقاضیان حاضر در بازار که بخشی از آنها خانه‌اولی و بخشی دیگر مالکانی هستند که با هدف تبدیل به احسن کردن به بازار وارد شده‌اند، به دلیل شرایط فعلی بازار ناگزیر به تغییر گزینه انتخابی خود برای خرید ملک یا عقب‌نشینی از بازار شده‌اند.
در حال حاضر بخش زیادی از فروشندگان و سازندگان مسکن به دلیل نااطمینانی از شرایط بازار، از فروش ملک خود منصرف شده‌اند یا آنکه قیمت پیشنهادی خود را بسیار متفاوت از ارزش واقعی ملکی در مقطع کنونی اعلام می‌کنند. به گفته آنها این وضعیت درخصوص املاک نوساز و به اصطلاح کلید نخورده بیشتر از سایر گروه‌های سنی املاک مشاهده می‌شود. به‌طوری که می‌توان گفت قیمت‌های پیشنهادی ارائه شده برای املاک نوساز حتی در مناطق مصرفی و جنوبی شهر در محدوده قیمت‌های قرمز رنگ(یعنی بسیار بالاتر از قیمت میانگین آپارتمان‌های مشابه در یک منطقه از شهر) قرار دارند.
در وضعیت کنونی فقط مالکانی که امکان خرید واحد مناسب داشته‌اند یا سازندگانی که خواهان آغاز پروژه جدید ساختمانی هستند برای معامله ملک خود اقدام می‌کنند. نکته مهمی که از دیدگاه مشاوران املاک درخصوص وضعیت قیمت‌گذاری آپارتمان‌های نوساز عنوان می‌شود، اینکه تعیین قیمت‌های غیرواقعی و نامتناسب با ارزش واحد مسکونی به‌دلیل کاهش قدرت خرید متقاضیان مصرفی به معنی رسوب فایل عرضه شده حداقل برای چندماه آتی خواهد بود. در جدول نبض بازار امروز قیمت‌های پیشنهادی بخشی از فایل‌های ارائه‌شده به ویژه املاک نوساز در محدوده قرمز رنگ قرار دارند.
گزارش معاملات نوسازها در بازار مسکن
اطلاعات اولیه از سامانه اطلاعات بازار املاک ایران حاکی از انجام و ثبت ۱۸۷ معامله آپارتمان نوساز در فروردین ماه امسال است.
بررسی سهم مناطق از معاملات آپارتمان‌های نوساز در یک ماه گذشته نشان می‌دهد اغلب مناطق ۲۲ گانه شهر سهمی تقریبا برابر از معاملات نوسازها در این ماه داشته‌اند و تنها دو منطقه پرمعامله وزن بالاتری را به خود اختصاص داده‌اند. این دو منطقه به ترتیب مناطق ۱۵ و چهار تهران هستند که در هر یک از آنها بیش از ۲۰ معامله مسکن انجام و تاکنون ثبت شده است. البته ممکن است تعداد آپارتمان‌های کلیدنخورده فروخته شده در فروردین اندکی بیش از این آمار باشد که در به روز رسانی‌های آتی آمار آن به سامانه مذکور با عنوان آپارتمان‌های با سن بنای «صفر» اضافه خواهد شد.
اگر بخواهیم در این دسته‌بندی از مناطقی که کمترین سهم را در معاملات آپارتمان نوساز در فروردین ماه داشته‌اند نیز نام ببریم، باید از مناطق یک تا سه یاد کنیم. در منطقه یک تا کنون تنها اطلاعات فروش یک آپارتمان کلیدنخورده در محله دربند در سامانه املاک ثبت شده است و در مناطق دو و سه نیز به ترتیب ۶ و ۲ آپارتمان نوساز فروخته شده‌اند. این داده‌های اولیه حاکی است طی اولین ماه از بهار امسال کمتر از ۱۰ درصد آپارتمان‌های فروخته شده در ۲۲ منطقه تهران کلیدنخورده و به اصطلاح با سن بنای «صفر» بوده است.
آیا باید در بازار مسکن محتاطانه گام برداشت؟
برخی ناظران حوزه مسکن حضور رئیس‌جمهور در مراسم افتتاح یک پروژه کوچک ساخت ۳۲۴ واحد مسکونی تحت عنوان «مسکن امید» را در ابتدای سال ۹۸ معنادار توصیف کردند.
دولت امیدوار است با محقق ساختن وعده ساخت قریب ۴۰۰ هزار واحد، با استفاده از بخش مسکن به عنوان موتور محرک اقتصادی بر دیوار بلند و ستبر رکود تورمی تَرَکی ایجاد کند.
میانگین قیمت در سال ۹۷ (۱۱ میلیون تومان) نسبت به میانگین قیمت در سال ۹۶ (پنج میلیون و ۶۳۰ هزار تومان) تقریباً دو برابر شده است، این آمار نشان می‌دهد که خودرو سنگین تورم در حوزه مسکن به این آسانی متوقف نخواهد شد، با این همه بسیاری از کارشناسان باور دارند که با توجه به شرایط ویژه اقتصادی کشور، رشد زمستانه در حوزه مسکن به سال جدید تعمیم نخواهد یافت.
بسیاری همچون تیمور رحمانی اقتصاددان می‌گویند: «آنچه رشد قیمت‌ها را رقم زد، انتظارات تورمی برای سال جدید بود.» در یک نظرسنجی غیررسمی که تحت نظر بهروز ملکی کارشناس اقتصاد مسکن انجام گرفت تنها ۱۵ درصد از شرکت‌کنندگان چشم‌انتظار افزایش قیمت در سال ۹۸ بودند.
حسام عقبایی نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک و ایرج رهبر دبیر انجمن انبوه‌سازان ایران هر دو معتقدند: بازار مسکن در سال ۹۸ کشش رشد قیمت را نخواهد داشت. عقبایی می‌گوید که در شش‌ماهه اول سال ۹۸ احتمال دارد که یک دوره رکود بر بازار مسکن حاکم شود.
با این همه حسین هاشمی‌تختی‌نژاد عضو کمیسیون عمران مجلس اظهار می‌دارد که با توجه به رشد حجم نقدینگی، اگر این رشد با همین آهنگ ادامه پیدا کند «نمی‌توان سقفی برای گرانی قیمت خانه در سال جدید (سال ۹۸) تعیین کرد».
شاید گویاترین برآورد از وضعیت مسکن در سال ۹۸ را خود محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی ارائه داد، او سربسته اظهار کرد: «قیمت مسکن متاثر از شرایط اقتصادی است و البته هر آنچه در تحولات اقتصادی رخ می‌دهد و اتفاقاتی که در اقتصاد می‌افتد دامن بخش مسکن را هم می‌گیرد.»
با توجه به این اظهارنظر و با توجه به آنکه پیش‌بینی‌ها از وضعیت اقتصاد در سال ۹۸ چندان نویدبخش نیست، کارشناسان حوزه مسکن بر آن شدند تا در اظهارنظرهای مثبت و دعوت‌کننده خود تا حدی تجدیدنظر کنند. با این همه تمام نظرات نیز منفی نیست.
بیت‌الله ستاریان کارشناس اقتصاد مسکن در اظهاراتی خوش‌بینانه می‌گوید که با توجه به سرازیر شدن سرمایه از دیگر حوزه‌ها رونق مسکن حداقل تا اوایل سال ۹۸ ادامه پیدا خواهد کرد (نقل به مضمون).
علاوه بر این طیفی از فعالان بازار مسکن حساب ویژه‌ای بر روی عامل روانی و اتفاقات پیش‌بینی‌نشده در سال ۹۸ باز کرده‌اند و معتقدند با توجه به کاهش تولید در دیگر حوزه‌ها و مشکلات اقتصادی و احتمال بروز نوسانات پیش‌بینی‌نشده ارزی این احتمال وجود دارد که حوزه مسکن شاهد رشد جذب سرمایه و فعالیت در برخی بخش‌های خاص همچون کوچک‌متراژها باشد.
هر دو طیف ناظران حوزه اقتصاد مسکن اما در یک نظر مشترک‌اند آنها سرمایه‌گذاران احتمالی در بخش مسکن را به گام برداشتن توام با «احتیاط» دعوت می‌کنند.
آیا بازار مسکن به سمت رکود معاملاتی در حرکت است؟
چشم‌انداز رکودی در بازار مسکن سرمایه‌ها را طی هفته گذشته به سمت بازارهای خودرو و بورس روانه کرد که باعث شد برخی فروشندگان مردد نسبت به عرضه واحدهای خود اقدام کنند.
بازار مسکن در مقایسه با سه بازار رقیب یعنی بورس، طلا و ارز به قله قیمتی چهار سال اخیر دست یافته و بر این اساس معاملات در فروردین ماه به کمترین میزان خود طی شش سال گذشته رسیده است.
آخرین بررسی‌های میدانی از بازار معاملات مسکن شهر تهران نشان می‌دهد هیجان ایجاد شده از طرف عرضه با واکنش خنثی طرف تقاضا همراه بوده است. محاسبات حاکی از آن است که از چهار سال گذشته تاکنون رشد بازار مسکن ۲۳ درصد بالاتر از طلا و ارز قرار گرفته و به همین دلیل معاملات مسکن در فروردین ماه ۵۱ درصد نسبت به زمان مشابه سال قبل کاهش نشان داد.
عوامل تورم‌زای مقطعی همچون تحریم سپاه پاسداران نیز تأثیری برای افزایش تقاضا در بازار ملک ایجاد نکرد. کارشناسان دفاتر املاک پیش بینی می‌کنند رکود معاملاتی برای حداقل ۱۰ تا ۱۲ فصل در بازار مسکن ماندگار خواهد بود.
از سوی دیگر، ورود نقدینگی به بازارهای خودرو و سهام در هفته گذشته اوضاع را به ضرر نوسان گیران بازار مسکن تغییر داد. برخی معتقدند در سال جاری، بازار بورس اوضاع بهتری نسبت به طلا، ارز و مسکن تجربه خواهد کرد.
بازار مسکن، ماه گذشته را نیز با شرایط رکود تورمی سپری کرد و این در حالی است که طبق نظر کارشناسان، ظرفیت این بازار برای رشد قیمت پر شده است. طبق آمار وزارت راه و شهرسازی میانگین قیمت مسکن شهر تهران در اسفندماه ۱۳۹۷ به ۱۱ میلیون تومان در هر متر مربع رسیده که نسبت به زمان مشابه سال قبل از آن ۹۵ درصد رشد یافته است.
عده‌ای از فعالان حوزه مسکن معتقدند که اگر خریداران با قیمت‌هایی بالاتر از ارقام فعلی اقدام به خرید کنند در واقع حباب می‌خرند.
بازار ملک در شرایطی رکود تورمی را سپری کرده که قدرت خرید متقاضیان به شدت کاهش یافته و امروز نیز خبر رسید که بانک مرکزی با افزایش تسهیلات تا سقف ۲۸۰ میلیون تومان مخالفت کرد. سقف این وام برای زوجین هم اکنون ۱۶۰ میلیون تومان است. البته عده‌ای از کارشناسان و همچنین وزیر راه و شهرسازی معتقدند که بالا بردن رقم تسهیلات اثرات تورمی در بازار معاملات مسکن ایجاد می‌کند.
از سوی دیگر، رصد شرایط فعلی بازار مسکن گویای دو ویژگی کاهش قدرت خرید و افت شدید معاملات است. طبق آمار اتحادیه املاک در ۲۰ روز ابتدای فروردین ماه ۱۳۹۸ خرید و فروش ملک در تهران نسبت به زمان مشابه سال قبل معادل ۵۱ درصد کاهش یافته است؛ زیرا سرمایه‌گذاران حرفه‌ای که سال گذشته حضور چشمگیری در بازار داشتند هم اکنون به ندرت دیده می‌شوند. اندک خریدارانی هم که حضور دارند، متقاضیان مصرفی هستند که از رشد مجدد قیمت‌ها نگرانند.
اوضاع فعلی حاکی از آن است که هر دو سوی عرضه و تقاضا با احتیاط اقدام به انعقاد قرارداد می‌کنند. برخی از فروشندگان معتقدند که قیمت‌ها در آینده بالاتر خواهد رفت اما سازندگان حرفه‌ای می‌گویند که هرکس در شرایط فعلی اقدام به فروش کند سود خواهد کرد
محاسبات نیز حاکی از آن است که از سال ۱۳۹۴ تاکنون رشد بازار مسکن به ۱۸۳ درصد رسیده و ۲۳ درصد بالاتر از سکه و ارز قرار گرفته است. همین موضوع، چشم‌انداز تورم مجدد در بازار معاملات مسکن را دور از ذهن کرده است.
علی دایی آبروی هلال احمر و بنیاد مسکن را برد
علی دایی در این مصاحبه گفت: هلال‌احمر زنگ زد گفت این پولایی که بهت دادن رو طی یه چک بما بده صداوسیما هم پخشش کنه تبلیغ بشه برا ما گفتم نمیتونم.
رییس بنیاد مسکن هم زنگ زده میگه بیا کار فرهنگی کنیم بهش میگم مردم خونه سرپناه ندارن اونوقت بیایم سالن ورزشی کتابخونه بسازیم.