آیا بازار مسکن به سمت رکود معاملاتی در حرکت است؟

چشم‌انداز رکودی در بازار مسکن سرمایه‌ها را طی هفته گذشته به سمت بازارهای خودرو و بورس روانه کرد که باعث شد برخی فروشندگان مردد نسبت به عرضه واحدهای خود اقدام کنند.

 بازار مسکن در مقایسه با سه بازار رقیب یعنی بورس، طلا و ارز به قله قیمتی چهار سال اخیر دست یافته و بر این اساس معاملات در فروردین ماه به کمترین میزان خود طی شش سال گذشته رسیده است.

آخرین بررسی‌های میدانی از بازار معاملات مسکن شهر تهران نشان می‌دهد هیجان ایجاد شده از طرف عرضه با واکنش خنثی طرف تقاضا همراه بوده است. محاسبات حاکی از آن است که از چهار سال گذشته تاکنون رشد بازار مسکن ۲۳ درصد بالاتر از طلا و ارز قرار گرفته و به همین دلیل معاملات مسکن در فروردین ماه ۵۱ درصد نسبت به زمان مشابه سال قبل کاهش نشان داد.

عوامل تورم‌زای مقطعی همچون تحریم سپاه پاسداران نیز تأثیری برای افزایش تقاضا در بازار ملک ایجاد نکرد. کارشناسان دفاتر املاک پیش بینی می‌کنند رکود معاملاتی برای حداقل ۱۰ تا ۱۲ فصل در بازار مسکن ماندگار خواهد بود.

از سوی دیگر، ورود نقدینگی به بازارهای خودرو و سهام در هفته گذشته اوضاع را به ضرر نوسان گیران بازار مسکن تغییر داد. برخی معتقدند در سال جاری، بازار بورس اوضاع بهتری نسبت به طلا، ارز و مسکن تجربه خواهد کرد.

بازار مسکن، ماه گذشته را نیز با شرایط رکود تورمی سپری کرد و این در حالی است که طبق نظر کارشناسان، ظرفیت این بازار برای رشد قیمت پر شده است. طبق آمار وزارت راه و شهرسازی میانگین قیمت مسکن شهر تهران در اسفندماه ۱۳۹۷ به ۱۱ میلیون تومان در هر متر مربع رسیده که نسبت به زمان مشابه سال قبل از آن ۹۵ درصد رشد یافته است.

عده‌ای از فعالان حوزه مسکن معتقدند که اگر خریداران با قیمت‌هایی بالاتر از ارقام فعلی اقدام به خرید کنند در واقع حباب می‌خرند.

بازار ملک در شرایطی رکود تورمی را سپری کرده که قدرت خرید متقاضیان به شدت کاهش یافته و امروز نیز خبر رسید که بانک مرکزی با افزایش تسهیلات تا سقف ۲۸۰ میلیون تومان مخالفت کرد. سقف این وام برای زوجین هم اکنون ۱۶۰ میلیون تومان است. البته عده‌ای از کارشناسان و همچنین وزیر راه و شهرسازی معتقدند که بالا بردن رقم تسهیلات اثرات تورمی در بازار معاملات مسکن ایجاد می‌کند.

از سوی دیگر، رصد شرایط فعلی بازار مسکن گویای دو ویژگی کاهش قدرت خرید و افت شدید معاملات است. طبق آمار اتحادیه املاک در ۲۰ روز ابتدای فروردین ماه ۱۳۹۸ خرید و فروش ملک در تهران نسبت به زمان مشابه سال قبل معادل ۵۱ درصد کاهش یافته است؛ زیرا سرمایه‌گذاران حرفه‌ای که سال گذشته حضور چشمگیری در بازار داشتند هم اکنون به ندرت دیده می‌شوند. اندک خریدارانی هم که حضور دارند، متقاضیان مصرفی هستند که از رشد مجدد قیمت‌ها نگرانند.

اوضاع فعلی حاکی از آن است که هر دو سوی عرضه و تقاضا با احتیاط اقدام به انعقاد قرارداد می‌کنند. برخی از فروشندگان معتقدند که قیمت‌ها در آینده بالاتر خواهد رفت اما سازندگان حرفه‌ای می‌گویند که هرکس در شرایط فعلی اقدام به فروش کند سود خواهد کرد

محاسبات نیز حاکی از آن است که از سال ۱۳۹۴ تاکنون رشد بازار مسکن به ۱۸۳ درصد رسیده و ۲۳ درصد بالاتر از سکه و ارز قرار گرفته است. همین موضوع، چشم‌انداز تورم مجدد در بازار معاملات مسکن را دور از ذهن کرده است.

نقطه تعادل در سیاست‌های توسعه مسکن

معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی با انتشار بیانیه پایانی هجدهمین همایش سیاست‌های توسعه مسکن در ایران خواستار توجه مسوولان به نقطه تعادل در سیاست‌گذاری شد.

اقتصاد کشور در سخت‌ترین شرایط خود قرار دارد و راه‌حل‌های ساده‌انگارانه پاسخگو نیست، به‌نظر می‌رسد آنچه در این شرایط و در بخش مسکن مطلوب است، راه‌حل‌های ساختاری و نهادی است. با توجه به رویکردهای مختلف به مقوله مسکن، پیدا کردن نقطه تعادل سیاست‌گذاری بسیار بااهمیت و مقوله‌ای پیچیده است، بنابراین برای دستیابی به سیاست‌‌گذاری بهینه باید مساله مداخله دولت، از حیث سطح و نوع مداخله به‌درستی تعیین شده و مورد اجماع سیاست‌گذاران قرار گیرد. در این راستا مداخله حداقلی در تصدیگری و حداکثری در حاکمیت مورد توجه است.

در این بیانیه ۷ خروجی حاصل از ارائه مقالات از سوی کارشناسان بخش مسکن، به عنوان خطوط راهنما برای سیاست‌گذاری مسکن در یک سال آینده تشریح شده است:

– برنامه‌ریزی و سیاست‌گذاری حوزه مسکن جز در چارچوب ساختارهای اقتصادی و توجه به شرایط کلان اقتصادی امکان‌پذیر نیست و بدون‌شک نگرش و سیاست‌گذاری تک‌بعدی به مقوله مسکن آثار سوء بر این حوزه خواهد داشت.

– توجه به سیاست‌های مدیریت شهری، سیاست‌های دولت محلی و نظام شهرسازی، اجزای درهم تنیده در اقتصاد مسکن بوده و راهکار کاهش و کنترل فساد سکونتی موجود در کلان‌شهرها جز در سایه برنامه‌ریزی جامع و همه‌جانبه فراهم نمی‌آید.

– استفاده از روش مشارکتی در اداره امور و اجرایی کردن سیاست‌های حاکم بر احیای بافت‌های فرسوده شهری، خلق مجدد شهر، مبارزه با فقر سکونتی و حفظ هویت ایرانی در بازآفرینی شهری اولین و جدی‌ترین مساله این حوزه است.

– حرکت به سمت تامین مالی ساختاریافته، چندوجهی و فراگیر و ایجاد نهاد مالی توسعه‌ای در بخش مسکن، یک ضرورت اجتناب‌ناپذیر در راستای تحقق بخشیدن به وظایف حاکمیتی دولت است.

– اصلاح سیاست‌های زمین در مسیر خلق ارزش و بهره‌مندی حداکثری از اراضی در راستای منفعت عمومی و به‌ویژه کمک به اقشار آسیب‌پذیر، بدون صدمه به نسل‌های آینده، موجدانه مورد تایید است.

– سیاست‌های مسکن روستایی معطوف به حرکت از کمیت به کیفیت و حفظ هویت معماری روستایی در راستای تامین مسکن معیشت محور، مقاوم، منطبق با الگوهای بومی و منطقه‌ای با بهره‌گیری از قوانین و مقرراتی که ویژه مسکن روستایی تدوین می‌شود، مورد تایید است. نقش دولت در این زمینه باید معطوف به راهنمایی، مدیریت، هدایت و نظارت مسکن روستایی باشد.

– بهره‌گیری از تجارب جهانی در زمینه نسل نوین شهرهای جدید و شهرهای هوشمند و بهره‌مندی از ظرفیت‌های بالقوه کشور به‌ویژه در نوار ساحلی جنوبی در راستای ایجاد پویایی و افزایش سطح رضایتمندی شهروندان مورد توجه است.

برای آشنایی بیشتر به املاک توقف مراجعه کنید.

اجاره آپارتمان‌های شرایط خاص در تهران

بازار اجاره مسکن درحالی تحت تاثیر اتمام فصل طلایی جابه‌جایی‌ها هم‌اکنون در شرایط نسبتا ‌آرامی به لحاظ حجم مراجعه متقاضیان و همچنین سطح نرخ‌های پیشنهادی موجران دارد که در این میان در برخی از مناطق شهر تهران برخی آپارتمان‌های ویژه با شرایط خاص به بازار اجاره عرضه می‌شوند.

 هر چند هم‌اکنون در بازار واحدهای مسکونی معمولی مناطق مختلف شهر تهران انواع مختلفی از فایل‌های اجاره مسکن با شرایط متفاوت برای متقاضیان بازار اجاره قابل دسترس است و تحت تاثیر اتمام فصل اوج جابه‌جایی‌ها هم‌اکنون مستاجران با سهولت بیشتری قادر به چانه‌زنی و یافتن واحد موردنظرشان با شرایط نزدیک‌تر به سطح دلخواه خود به لحاظ سطح ونوع قیمت‌‌گذاری هستند، شرایط ویژه برخی آپارتمان‌ها در مناطق ویژه شهر تهران (مناطق شمالی و لوکس پایتخت) این بخش از بازار اجاره مسکن را با سایر بخش‌ها متمایز کرده است.خرید آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.

هر‌چند بازار اجاره واحدهای لوکس و گرانبها در مناطق مرغوب شمال شهر تهران مانند بازار اجاره سایر مناطق هم‌اکنون تحت تاثیر تغییر فصل از انعطاف بیشتری در تعیین میزان و نحوه دریافت اجاره‌بها برای متقاضیان برخوردار است، اما در این بخش از بازار مسکن هم‌اکنون دو پدیده مهم قابل رصد است.

بررسی‌های میدانی از بازار اجاره واحدهای مسکونی لوکس و فوق‌لوکس در مناطق شمالی شهر تهران نشان می‌دهد درحال حاضر برخی از این واحدها که عمدتا نسبت به سایر آپارتمان‌های واقع در این مناطق شرایط ویژه‌تر و مشخصات متمایز‌کننده‌تری دارند در میان سایر فایل‌های مربوط به اجاره آپارتمان در این مناطق به‌عنوان فایل شاخص یا فایل ممتاز، تنها به گروه‌های به‌خصوصی از متقاضیان بازار اجاره عرضه می‌شوند.

این فایل‌ها که در مقایسه با سایر فایل‌های اجاره مسکن در مناطق مرغوب شمال شهر تهران علاوه بر سطح کیفی و قیمتی به لحاظ تعداد نیز انگشت شمار هستند هم‌اکنون به‌عنوان فایل ویژه به برخی مشتریان خاص بازار اجاره عمدتا در منطقه یک شهر تهران معرفی می‌شوند.

عمده مالکان و موجران این واحدها برخلاف مالکان و موجران سایر واحدهای مسکونی استیجاری در مناطق مختلف شهر تهران که تحت تاثیر کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی ترجیح می‌دهند واحدهای خود را با شرایط اجاره ماهیانه ۱۰۰ درصدی یا سهم بیشتر اجاره ماهانه در مقایسه با رهن به مستاجران اجاره دهند تمایل دارند واحدهای سوپر لوکس خود را با رهن کامل به بازار اجاره عرضه کنند.

البته هم‌اکنون همه این فایل‌های ویژه، رهن کامل بیش از یک میلیارد تومان را به‌عنوان مهم‌ترین شرط اجاره آپارتمان‌های مذکور به متقاضیان ثروتمند تعیین کرده‌اند؛ هرچند اجاره این واحدهای خاص علاوه بر رهن بسیار بالا و میلیاردی که برای آنها تعیین شده است مستلزم برخورداری شخص متقاضی از شرایط دیگری است که به‌عنوان قوانین ساختمان‌ها و مجتمع‌های سوپرلوکس در محدوده همان ساختمان به رسمیت شناخته می‌شود.

در برخی از این مجتمع‌ها هر‌چند ممکن است به‌صورت مستقیم به متقاضی اجاره آپارتمان‌های خاص اعلام نشود، اما به‌طور غیرمستقیم سطح اقتصادی، اجتماعی، تحصیلات، تعداد نفرات و… مورد بررسی مالک قرار گرفته و در صورت تایید از سوی موجر و مطابقت ویژگی‌های مستاجر با شرایط عمومی موردنظر و متناسب با سایر ساکنان، آپارتمان به وی اجاره داده می‌شود.

آپارتمان‌های سوپر لوکس با رهن میلیاردی، این روزها بیشتر در میان فایل‌های اجاره مربوط به پنت‌هاوس‌های مجلل شمال شهر تهران مشاهده می‌شود؛ بنا بر اذعان مشاوران املاک و واسطه‌های اجاره مسکن در این مناطق مالکان این واحدها عمدتا تاجران و سرمایه‌گذارانی هستند که ترجیح می‌دهند با دریافت رهن میلیاردی از متقاضیان اجاره این واحدها، مبلغ مورد نظر را در سایر بازارها سرمایه‌گذاری کنند.

این دسته از مالکان تمایل یا اساسا نیازی به دریافت اجاره بهای ماهانه از مستاجران ندارند و این رویه دقیقا برخلاف رویه‌ای است که هم‌اکنون در میان سایر مالکان و موجران در بازار اجاره واحدهای مسکونی مشاهده می‌شود.

عرضه آپارتمان‌های استیجاری با شرایط رهن کامل میلیاردی در شرایطی این روزها منجر به ایجاد شاخه یا دسته‌بندی جدید در سیستم فایلینگ بنگاه‌های مسکن مناطق شمالی شهر تهران شده است که در سایر بخش‌های بازار اجاره مسکن این مناطق، شرایط نسبتا متعادلی به لحاظ حجم و نحوه قیمت‌گذاری برای اجاره آپارتمان‌های لوکس و گران‌قیمت مشاهده می‌شود.

به‌عنوان مثال، مالک آپارتمان سوپرلوکس در محدوده خیابان فرمانیه، آپارتمان ۳۲۰ مترمربعی خود را به شرایط رهن کامل ۲ میلیارد و ۲۰۰ هزار تومانی به بازار اجاره عرضه کرده است؛ بنا‌بر اعلام مالک، این واحد به سبک مدرن طراحی و ساخته شده است، کلید نخورده و تک‌واحدی است و از امکاناتی نظیر روف‌گاردن، سینما، استخر و… برخوردار است.

در همین منطقه، واقع در محدوده فرمانیه شرقی، آپارتمان فوق‌لوکس با مساحت ۴۰۰ مترمربع ۴ خوابه فول امکانات با شرایط یک میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان رهن کامل به متقاضیان اجاره آپارتمان در این منطقه معرفی شده است.

هر‌چند مالک این آپارتمان اعلام کرده است شرایط اجاره این واحد تا حدی قابل تعدیل بوده و در صورتی که متقاضی تمایل داشته باشد می‌تواند نحوه دریافت اجاره را به فرمول ترکیبی رهن به علاوه اجاره ماهانه تغییر دهد.

مشاهدات صورت گرفته و همچنین تحقیقات میدانی از بازار اجاره مسکن در مناطق شمالی شهر تهران نشان می‌دهد هم‌اکنون علاوه بر معدود آپارتمان‌هایی که با رهن میلیاردی به بازار اجاره معرفی شده‌اند، در سایر فایل‌ها تنوع مناسبی از انواع فایل‌های اجاره آپارتمان‌های لوکس و بزرگ‌متراژ در این مناطق وجود دارد که در مقایسه با سطح آپارتمان‌ها ومنطقه‌ای که در آن واقع شده‌اند شرایط قیمتی نسبتا مناسبی برای اجاره آنها تعیین شده است.

هم‌اکنون فراوانی واحدهای مسکونی اجاره‌ای با شرایط رهن کامل در مناطق مرغوب شمال شهر تهران به ویژه سه منطقه اول پایتخت(مناطق ۱ تا ۳) به مراتب بیش از سایر مناطق به خصوص مناطق مواجه با موج قابل توجه تقاضای مصرفی برای اجاره آپارتمان‌های معمولی کوچک‌متراژ و میان‌متراژ است.

در شرایطی که هم‌اکنون در سایر محلات و مناطق شهر تهران تحت تاثیر تغییر فصل و کاسته شدن از سطح تقاضا برای اجاره آپارتمان، موجران انعطاف بیشتری در تعیین اجاره‌بها ونسبت میان رهن و اجاره ماهیانه آپارتمان‌ها در مقایسه با ماه‌های اوج جابه‌جایی و تقاضا در بازار اجاره از خود نشان می‌دهند اما این انعطاف هم‌اکنون در اجاره‌بهای پیشنهادی مالکان واحدهای لوکس مناطق شمالی شهر تهران بیش از سایر مناطق مشهود است.

تغییر در نحوه رونق بازار مسکن

یک اقتصاددان معتقد است: به‌ دلیل تغییرات رشد جمعیتی و کاهش نرخ تشکیل خانوار باید پذیرفت بازار مسکن مانند دو دهه قبل نمی‌تواند از جذابیت برخوردار باشد.

باید گفت به‌ دلیل آنکه مسکن کالای ناهمگنی است برای آن نمی‌توان حکم کلی داد و برای هر بخش با توجه به مختصاتی که دارد می‌توان تحلیل متناسب ارائه کرد.

 داوود سوری اقتصاددان در گفت و گو با پایگاه خبری بانک مسکن- هیبنا، درباره روند بازار مسکن اظهار کرد: بادوام بودن، ناهمگن بودن ماهیت دوگانه مصرفی- سرمایه‌ای، اثر پذیری از محیط اقتصاد کلان و وضعیت سایر بازارها از جمله عواملی است که در بازار باید در نظر گرفت.

به گفته وی دو گانه بودن تقاضا در بازار مسکن به‌ عنوان وجه ممیزه این بازار از سایر بازارها معرفی می‌شود. وی در این باره اینگونه توضیح داد: در بازار مسکن عوامل سمت تقاضا به دو دسته تقسیم می شوند؛ تقاضای واقعی مسکن یا «تقاضای ناشی از نیاز خانوار» و تقاضای سرمایه‌ای یا «تقاضای مسکن برای حفظ ارزش دارایی». از این منظر آنچه تحولات بازار مسکن را از تحولات سایر بخش‌های اقتصادی متفاوت می‌کند و موجب شکل گرفتن الگوی متفاوت تغییر قیمت می‌شود تقاضای سرمایه‌ای مسکن است.

وی ادامه داد: به‌ طور طبیعی در سبد دارایی خانوارها اقلامی با هدف تامین آتیه نگهداری می‌شود. طبیعتا بخشی از پس‌انداز به‌ صورت نقد نگهداری می‌شود و بخشی به‌ صورت دارایی. بسته به رویکرد خانوارها درجه نقدشوندگی این اقلام می‌تواند متفاوت باشد. طلا، ارز، سهام و اوراق بهادار در کنار سپرده‌گذاری بانکی و خرید مسکن از جمله تاکتیک‌های سرمایه‌گذاران و پس‌ اندازکنندگان برای استتار دارایی‌هایشان است.

وی با اشاره به افزایش حجم معاملات طی یک دو ماه اخیر عنوان کرد: باید دید در چه متراژهایی این اتفاق در حال رخ دادن است. برای مثال اگر میان متراژها باشد طبیعی است. چرا که اساسا این نرخ رشد حاصل افت نرخ در سال‌های پیشین است. از طرف دیگر بخش زیادی از تقاضایی که وارد بازار شده اند به دنبال تبدیل به احسن هستند. یعنی خانه های کم متراژ را تبدیل به میان متراژ می کنند. در این بخش طبیعی است که رونق به صورت دوره ای و بسته به سیاست های تسهیلاتی و قدرت خرید مردم وجود داشته باشد. اما به این شکل که املاک تجاری، لوکس و.. رونق معاملاتی و افزایش قیمت داشته باشند آن هم در سطوح گذشته جای بحث دارد.

این اقتصاددان به شرایط جدید بازار مسکن در دوره رونق پیش رو اشاره کرد و افزود: شرط موفقیت سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی ساخت واحدهای مسکونی با سه ویژگی مصرفی، ارزان‌ قیمت و کوچک‌ متراژ است و سرمایه گذاری به شکل قبل جذاب نیست. بر این اساس پیش‌ بینی می‌ کنم بازار مسکن بیشتر به سمت افزایش تقاضای مصرفی و واقعی، سطح کمتر معاملات در مقایسه با دوره‌های قبلی رونق و محافظه‌کاری بیشتر از سوی متقاضیان و فعالان بازار حرکت کند و در واقع با نوعی حرکت سنجیده مخاطبان در بازار مواجه خواهیم بود.

سوری به وضعیت بخش عرضه نیز اشاره کرد و گفت: در بخش عرضه ممکن است بدلیل انباشت و تراکم تقاضا شاهد که برخی با هدف کسب بازدهی به صورت موقت وارد ساخت و ساز شوند اما این حضور محدود به واحدهای میان متراژ است

برای خرید وفروش آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید

با توجه به افزایش نرخ ارز بازار مسکن تا پایان سال دستخوش چه تحولاتی خواهد شد؟

قتصاد واردات‌محور ایران به شدت به نوسانات نرخ ارز وابسته است. تغییرات نرخ ارز موجب تغییر در قیمت کالاهای وارداتی شده و در نهایت شاخص‌های قیمت تولیدکننده و مصرف‌کننده را متاثر می‌کند.

، در شرایط فعلی اقتصاد کشور، بازار مسکن و بازار پول از موضوعات اصلی و چالشی دولت محسوب شده به گونه‌ای که به‌کارگیری سیاست‌های غیراثربخش می‌تواند صدمات جبران‌ناپذیری را در کوتاه‌مدت و بلندمدت بر این بازارها وارد کند.خرید آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.

بخش مسکن جزو بخش‌هایی است که دارای ارتباط پیشین بالا بوده و سهم قابل توجهی در رونق اقتصادی کشور دارد. از طرفی رکود چندساله این بازار و انجماد دارایی‌ها در این بخش که موجب کاهش متوسط حاشیه سود فعالان این بخش شده، انتظارات کاذبی را در آینده برای افزایش قیمت‌ها ایجاد کرده است.

سیگنال‌های دریافتی از بازار در هفته‌های اخیر حاکی از افزایش سرعت رشد قیمت دلار بوده و از مرز ۴۵۰۰ تومان نیز عبور کرده است.

این رخداد در دوره‌های زمانی مشابه و متناوب که عمدتاً وابسته به عملکرد دولت‌هاست، نگرانی‌هایی در نحوه اثرگذاری آن بر سایر بازارها ایجاد کرده است. از این‌رو بازار مسکن در شرایط کنونی که مدت طولانی از دوران رکود آن سپری شده، مستعد اثرپذیری بیشتر و جهش قابل توجهی در قیمت‌هاست.

برخی از تحقیقات حاکی از آن است که یک شوک افزایشی در قیمت دلار به دلیل افزایش انگیزه صادرات موجب روانه شدن ارز به سمت تولید شده و اثر عکس و رو به پایین بر قیمت مسکن در کوتاه‌مدت داشته و موجب کاهش قیمت مسکن می‌شود.

از طرفی، دلالان ارزی که به دنبال کسب سود از طریق آربیتراژهای موجود در بازارها هستند و از طریق ایجاد هیجان و تغییرات قیمت‌ها، سود به دست می‌آورند، در شرایط کنونی که نرخ ارز در کوتاه‌مدت دچار افزایش قابل توجهی شده و بخش مسکن نیز تغییرات قابل توجهی در مقایسه با قیمت ارز در کوتاه‌مدت نخواهد داشت منابع خود را وارد بازار ارز کرده و موجب افزایش بیشتر قیمت ارز شده و اثرات شدیدتری در قیمت مسکن در آینده خواهند داشت.

در مجموع، با توجه به افزایش مستمر نرخ ارز و رخداد مشابه آن در سال‌های قبل و احتمال افزایش قابل توجه تورم در آینده، مالکان و سازندگان مسکنی که در سال‌های قبل به علت عدم فروش املاک خود، فرصت‌های زیادی را از دست داده‌اند، به انتظار افزایش قیمت‌ها هستند و برای جبران هزینه فرصت از دست رفته سال‌های گذشته ناشی از رکود، قدرت چانه‌زنی بیشتری پیدا کرده و در معاملات قیمت‌های بالاتری را پیشنهاد می‌کنند.

در بلندمدت افزایش نرخ ارز، شاخص قیمت مسکن را با خود همسو کرده و رونق را به این بازار بازخواهد گرداند، زیرا افزایش نرخ ارز موجب افزایش هزینه ساخت شده و قیمت بالای مسکن در بلندمدت را تثبیت خواهد کرد، از طرف دیگر افزایش نرخ ارز و بی‌اعتمادی مردم به دولت در کنترل آن، موجب افزایش تورم انتظاری شده و همین امر افزایش نسبی قیمت مسکن را در بلندمدت به همراه خواهد داشت.

از جنبه دیگر، مطابق نمودار نرخ رشد متوسط قیمت مسکن تهران و کشور و نرخ رشد قیمت دلار، ملاحظه می‌شود که نرخ رشد مسکن نیز به‌رغم سیاست‌های انقباضی دولت همچنان به رشد خود ادامه داده و افزایشی بوده است.

هر زمانی رشد متوسط درآمد شهری از نرخ رشد قیمت مسکن بیشتر بوده، تقاضای مسکن افزایش یافته و سرعت شاخص قیمت این بخش از سطح عمومی قیمت‌ها پیشی گرفته و موجب رونق بازار مسکن در سال‌های بعدی شده است.

با نگاهی به آمار سال‌های گذشته مشخص می‌شود که درآمدهای خانوارهای شهری عموماً با نرخ تورم هماهنگ و با موج سینوسی رونق و رکود همراه بوده است، اما به دلیل شرایط اقتصادی سال ۱۳۹۱، نرخ تورم بالاتر از نرخ رشد قیمت مسکن قرار گرفته و همین امر باعث کاهش قدرت خرید مردم برای مسکن شده، از این‌رو به علت کاهش شدید قدرت خرید، زمان طولانی‌تری لازم بوده تا این قدرت دوباره به جایگاه قبلی خود برگردد.

به هر حال در شرایطی که از سال ۱۳۹۲ تاکنون ایجاد شده و نرخ رشد متوسط درآمدهای شهری از نرخ رشد بازار مسکن بالاتر رفته، قدرت خرید مردم تقویت شده و این امر موجب افزایش تقاضا در این بخش شده است و بازگشت شرایط به سال‌های قبل از ۱۳۹۰ را برای بازار مسکن محتمل ساخته است.

اما این نکته را نباید فراموش کرد که رفتار قیمت در بازار مسکن مانند سایر بازارها تابع عرضه و تقاضاست، زمانی که تقاضای موثر در بازار وجود دارد و توان مالی مردم به خرید مسکن نزدیک می‌شود، به علت حاشیه سود بالای مسکن و قابلیت انتقال زمان فروش به آینده با حفظ ارزش زمانی برای صاحبان ملک، مازاد تقاضای موثر بر عرضه موثر ایجاد شده و ضربه از پایین به قیمت مسکن وارد شده و شوکی در قیمت‌ها ایجاد می‌شود.

از سوی دیگر به دلیل احتمال افزایش قیمت‌ها و رابطه مستقیم قیمت و عرضه، انگیزه ساخت‌وساز به دلیل رونق آتی این بخش، افزایش یافته و منجر به افزایش تقاضای مصالح و افزایش مضاعف در قیمت مسکن در آینده خواهد شد.

طرح‌های حمایتی و تامین مالی از سوی بانک‌ها که در سال‌های گذشته به دلیل وجود پدیده پول داغ و هزینه تامین منابع بالای بانک‌ها و عدم بازدهی واقعی در اقتصاد، موجب افزایش نرخ سود تسهیلات و کاهش دوره اقساط و پدیده چسبندگی رو به پایین قیمت مسکن شده و بهای تمام‌شده این بخش را افزایش داده، در ماه‌های اخیر به دلیل حمایت‌های دولت این شرایط بهبود یافته و متقاضیان مسکن که تاکنون به دلیل قدرت خرید پایین قادر به تامین مسکن مورد نظرشان نبودند و در شرایط فعلی که قیمت‌ها در حال افزایش است و هر اندازه رشد قیمت، قدرت خرید آنها را به شدت متاثر خواهد کرد، از این‌رو به هر طریقی شده اقدام به خرید می‌کنند و همین موضوع موجب مازاد تقاضا و رشد قیمت‌ها در میان‌مدت و بلندمدت خواهد شد.

بنابراین با توجه به موارد ذکرشده به جرات می‌توان گفت در مجموع به دلایلی از قبیل رویکرد اقتصاد سیاسی دولت که عموماً در دوره دوم افزایش تولید را اولویت قرار می‌دهند، تورم به‌خصوص تورم بخش مسکن افزایش می‌یابد، همچنین افزایش نرخ ارز نیز اثرات روانی قابل توجهی در این حوزه خواهد داشت، بنابراین در ماه‌های پایانی سال جاری و سال آتی می‌توان شاهد ادامه افزایش در قیمت بخش مسکن به ویژه تهران تا بالاتر از ۳۰ درصد بود.

* مهدی پورمهر، تحلیلگر بازارهای مالی

برذای خرید و فروش آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید