کمبود یک و نیم میلیون مسکن در بیست سال گذشته
آمارها نشان می‌دهد کمبود حدود ۱.۵ میلیون واحد مسکونی که از سال ۱۳۷۵ تا کنون وجود داشته با وجود نوسانات جزئی طی این سال‌ها هنوز رفع نشده است.
در سال ۱۳۷۵ تعداد ۱۲ میلیون و ۳۹۸ هزار خانوار و ۱۰ میلیون و ۷۷۰ هزار واحد مسکونی داشته‌ایم. سال ۱۳۸۵ این رقم به ۱۷ میلیون و ۵۰۱ هزار خانوار در مقابل ۱۵ میلیون و ۸۵۹ هزار واحد مسکونی رسیده است. در سال ۱۳۹۰ تعداد خانوارها به ۲۱ میلیون و ۱۸۵ هزار رسیده و واحدهای مسکونی ۱۹ میلیون و ۹۵۰ هزار واحد بوده است. در سال ۱۳۹۵ نسبت خانوار به مسکن به ترتیب ۲۴ میلیون و ۱۹۶ هزار در مقابل ۲۲ میلیون و ۸۲۵ واحد مسکونی بوده است.
همان‌طور که آمارها نشان می‌دهد در سال ۱۳۷۵ با کمبود یک میلیون و ۶۲۸ هزار واحد مسکونی مواجه بوده‌ایم که این رقم در سال ۱۳۹۵ به رقم یک میلیون و ۳۷۱ هزار کسری مسکن نسبت به خانوار رسیده که حاکی از آن است عرضه هنوز کمتر از تقاضا است.
البته گفته می‌شود که حدود ۲۷ میلیون واحد مسکونی در کشور وجود دارد اما موضوع این است که ۲.۶ میلیون از این تعداد خالی است و در اختیار متقاضیان واقعی مسکن قرار ندارد. همچنین ۲.۱ میلیون مسکن به عنوان خانه دوم، شش ماه از سال مورد استفاده قرار می‌گیرد.
گر چه بسیاری از اقتصاددانان وجود خانه‌های خالی به میزان نرخ طبیعی را ضرورتی برای ایجاد تعادل در بازار مسکن تلقی می‌کنند ولی به هر حال فاصله قابل توجه نرخ واقعی خانه‌های خالی (نسبت تعداد خانه‌های خالی به تعداد کل واحدهای مسکونی) نسبت به نرخ طبیعی، نشان دهنده نبود تعادل در بازار است و «تقاضای سوداگرانه خانه‌های خالی» آن را رقم زده است.
طبق قانون باید تا کنون سامانه املاک و اسکان برای رسیدگی به وضعیت خانه‌های خالی و اعمال سیاست‌هایی همچون مالیات برای ورود این خانه‌ها به بازار مسکن ایجاد می‌شد اما هنوز شکل گرفته است.
مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن، ۲۶ بهمن ماه امسال درخصوص آخرین وضعیت سامانه املاک و اسکان گفت: کارهای ایجاد سامانه در حال انجام است. وزیر راه و شهرسازی در ماه‌های اخیر طی حکمی مسوولیت ایجاد سامانه املاک و اسکان را به سازمان ملی زمین و مسکن محول کرده اند. بخشهای مختلف وزارتخانه نیز با آن دوستان همراهی و هماهنگی می کنند. ولی این یک اقدام ملی است و اطلاعاتش منحصر به یک وزارتخانه و دستگاه نیست. تمام دستگاه‌های دولتی و حتی نهادهای غیردولتی مثل سازمان ثبت درگیر این مساله هستند که در حال پیش بردن کارها هستند
امتیازهای جدید شهرداری برای سرمایه‌گذاران بافت فرسوده
با استارت برنامه ملی بازآفرینی شهر از سوی رئیس‌جمهوری، نوسازی بافت فرسوده پایتخت در مسیر جدیدی قرار گرفت. سازمان نوسازی شهر تهران با شناسایی ۱۵ قطعه زمین به‌عنوان نقاطی که آماده واگذاری به سرمایه‌گذاران ساختمانی در چارچوب برنامه ملی بازآفرینی شهری است را اعلام کرد. آدرس بازار جدید ساختمانی پایتخت تاکنون در اراضی یک هزار و ۸۰۰ متری تا ۴ هکتاری در ۷ منطقه فرسوده شهر شناسایی شده‌اند. مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران با اشاره به استارت برنامه بازآفرینی شهری در محدوده ۳ هزار و ۲۶۸ هکتاری پایتخت، دو رویکرد اصلی از اجرای این طرح را تشریح کرد.
رضا میرصادقی، مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران با بیان اینکه دولت و شهرداری از استارت طرح ملی بازآفرینی شهری دو رویکرد را دنبال می‌کنند، عنوان کرد: رویکرد نخست تسریع جریان نوسازی بافت فرسوده از مسیر واگذاری زمین‌های تحت مالکیت دولت، شهرداری یا سایر نهادها و دستگاه‌ها است. از این رو برنامه‌ریزی شده است تا از طریق واگذاری اراضی که به‌عنوان زمین ذخیره محسوب می‌شوند به سرمایه‌گذاران بخش خصوصی، یکی از موانع اصلی نوسازی هسته قدیمی شهرها حذف شود. او ادامه داد: فرمول واگذاری این اراضی به سرمایه‌گذارانبخش خصوصی به این صورت است که در ابتدا هزینه‌ای بابت زمین از سرمایه‌گذار دریافت نمی‌شود و توسعه‌گر دوبرابر منازل فرسوده یک محل خانه می‌سازد که ۵۰ درصد آن را در اختیار مردم همان محل قرار می‌دهد و ۵۰ درصد باقی‌مانده هم به خود توسعه‌گر تعلق دارد و دولت فروش سریع آن را با قیمت عاقلانه تضمین می‌کند. مطابق بررسی‌های اولیه در این برنامه کسب سود ۱۸ درصد تضمین می‌شود.
مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران گفت: رویکرد دومی که در قالب اجرای این طرح دنبال می‌شود، هموارسازی ارائه تسهیلات پیش‌بینی شده برای نوسازی بافت فرسوده شهرها است. طی سال‌های گذشته یکی از دلایل عدم تمایل سرمایه‌گذاران بخش خصوصی برای ورود به محدوده بافت فرسوده، توقف در پرداخت یا بوروکراسی سخت و پیچیده پرداخت تسهیلات پیش‌بینی شده برای این حوزه بود اما در حال حاضر علاوه‌بر تسهیلات بانکی پیش‌بینی شده برای بخش تقاضا و عرضه در قالب تسهیلات خرید مسکن از طریق صندوق پس‌انداز مسکن یکم و همین‌طور تسهیلات ساخت مسکن بدون سپرده برای سازندگان، تسهیلاتی برای کاهش هزینه‌های ساخت و ساز نیز از سوی شهرداری پیش‌بینی شده است.
او به اشاره به چهار نوع امتیاز درنظر گرفته شده برای سرمایه‌گذاران بخش خصوصی که در قالب اجرای این طرح، به نوسازی بافت فرسوده اقدام می‌کنند، تصریح کرد: سازندگانی که از طریق ثبت‌نام در فراخوان اعلام شده از سوی سازمان نوسازی شهر تهران در این طرح وارد می‌شوند از چهار امتیاز ویژه برای کاهش هزینه‌های ساخت و ساز خود بهره‌مند می‌شوند. صدور پروانه ساختمانی رایگان، صدور پایان کار ساختمانی به‌صورت رایگان، حذف ۱۰۰ درصد هزینه‌های مربوط به تمامی انشعابات و نهایتا انجام روند انتقال سند به‌صورت رایگان، امتیازاتی است که از سوی شهرداری تهران برای آنها درنظر گرفته شده است. میرصادقی به کاهش نرخ تسهیلات صندوق مسکن یکم نیز اشاره کرد و افزود: رئیس‌جمهور در جلسه پنج‌شنبه هفته گذشته از رئیس کل بانک مرکزیدرخواست کردند که نرخ سود تسهیلات این صندوق را از ۸ درصد کنونی در بافت فرسوده به حدود ۶ درصد کاهش دهند.
او به مشکل مورد اشاره برخی از سرمایه‌گذاران ساختمانی درخصوص مشکلات سندی و ثبتی اراضی مربوط به پروژه‌های بافت فرسوده اشاره کرد و گفت: در طرح ملی بازآفرینی شهری دولت و شهری تضمین می‌دهد که تمامی مسائل حقوقی مربوط به اراضی را حل و فصل و جریمه آنها را پرداخت کند. مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران در عین حال به موضوع جلب مشارکت ساکنان بافت فرسوده برای همکاری در این طرح ملی اشاره کرد و افزود: در حال حاضر ۵۰ دفتر به‌عنوان نماینده سازمان نوسازی در بافت فرسوده مشغول به فعالیت هستند. برای این دفاتر شرح خدمات ۱۴گانه‌ای تعریف شده است و به شکل جدی از دفاتر خواسته شده تا شرح خدمات اضافه‌ای که برای آنها تعریف شده را پوشش دهند و هیچ‌گونه مقاومتی برای پیشبرد اهداف این طرح نداشته باشند. بخشی از شرح خدمات این دفاتر در حوزه اجتماعی و مربوط به ایجاد تعامل با ساکنان بافت فرسوده است.
تغییر در نحوه رونق بازار مسکن
یک اقتصاددان معتقد است: به دلیل تغییرات رشد جمعیتی و کاهش نرخ تشکیل خانوار باید پذیرفت بازار مسکن مانند دو دهه قبل نمی‌تواند از جذابیت برخوردار باشد.
باید گفت به دلیل آنکه مسکن کالای ناهمگنی است برای آن نمی‌توان حکم کلی داد و برای هر بخش با توجه به مختصاتی که دارد می‌توان تحلیل متناسب ارائه کرد.
داوود سوری اقتصاددان در گفت و گو با پایگاه خبری بانک مسکن- هیبنا، درباره روند بازار مسکن اظهار کرد: بادوام بودن، ناهمگن بودن ماهیت دوگانه مصرفی- سرمایه‌ای، اثر پذیری از محیط اقتصاد کلان و وضعیت سایر بازارها از جمله عواملی است که در بازار باید در نظر گرفت.
به گفته وی دو گانه بودن تقاضا در بازار مسکن به عنوان وجه ممیزه این بازار از سایر بازارها معرفی می‌شود. وی در این باره اینگونه توضیح داد: در بازار مسکن عوامل سمت تقاضا به دو دسته تقسیم می شوند؛ تقاضای واقعی مسکن یا «تقاضای ناشی از نیاز خانوار» و تقاضای سرمایه‌ای یا «تقاضای مسکن برای حفظ ارزش دارایی». از این منظر آنچه تحولات بازار مسکن را از تحولات سایر بخشهای اقتصادی متفاوت می‌کند و موجب شکل گرفتن الگوی متفاوت تغییر قیمت می‌شود تقاضای سرمایه‌ای مسکن است.
وی ادامه داد: به طور طبیعی در سبد دارایی خانوارها اقلامی با هدف تامین آتیه نگهداری می‌شود. طبیعتا بخشی از پس‌انداز به صورت نقد نگهداری می‌شود و بخشی به صورت دارایی. بسته به رویکرد خانوارها درجه نقدشوندگی این اقلام می‌تواند متفاوت باشد. طلا، ارز، سهام و اوراق بهادار در کنار سپرده‌گذاری بانکی و خرید مسکن از جمله تاکتیک‌های سرمایه‌گذاران و پس اندازکنندگان برای استتار دارایی‌هایشان است.
وی با اشاره به افزایش حجم معاملات طی یک دو ماه اخیر عنوان کرد: باید دید در چه متراژهایی این اتفاق در حال رخ دادن است. برای مثال اگر میان متراژها باشد طبیعی است. چرا که اساسا این نرخ رشد حاصل افت نرخ در سال‌های پیشین است. از طرف دیگر بخش زیادی از تقاضایی که وارد بازار شده اند به دنبال تبدیل به احسن هستند. یعنی خانه های کم متراژ را تبدیل به میان متراژ می کنند. در این بخش طبیعی است که رونق به صورت دوره ای و بسته به سیاست های تسهیلاتی و قدرت خرید مردم وجود داشته باشد. اما به این شکل که املاک تجاری، لوکس و.. رونق معاملاتی و افزایش قیمت داشته باشند آن هم در سطوح گذشته جای بحث دارد.
این اقتصاددان به شرایط جدید بازار مسکن در دوره رونق پیش رو اشاره کرد و افزود: شرط موفقیت سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی ساخت واحدهای مسکونی با سه ویژگی مصرفی، ارزان قیمت و کوچک متراژ است و سرمایه گذاری به شکل قبل جذاب نیست. بر این اساس پیش بینی می کنم بازار مسکن بیشتر به سمت افزایش تقاضای مصرفی و واقعی، سطح کمتر معاملات در مقایسه با دوره‌های قبلی رونق و محافظه‌کاری بیشتر از سوی متقاضیان و فعالان بازار حرکت کند و در واقع با نوعی حرکت سنجیده مخاطبان در بازار مواجه خواهیم بود.
سوری به وضعیت بخش عرضه نیز اشاره کرد و گفت: در بخش عرضه ممکن است بدلیل انباشت و تراکم تقاضا شاهد که برخی با هدف کسب بازدهی به صورت موقت وارد ساخت و ساز شوند اما این حضور محدود به واحدهای میان متراژ است
برای خرید وفروش آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید
با توجه به افزایش نرخ ارز بازار مسکن تا پایان سال دستخوش چه تحولاتی خواهد شد؟
قتصاد واردات‌محور ایران به شدت به نوسانات نرخ ارز وابسته است. تغییرات نرخ ارز موجب تغییر در قیمت کالاهای وارداتی شده و در نهایت شاخص‌های قیمت تولیدکننده و مصرف‌کننده را متاثر می‌کند.
، در شرایط فعلی اقتصاد کشور، بازار مسکن و بازار پول از موضوعات اصلی و چالشی دولت محسوب شده به گونه‌ای که به‌کارگیری سیاست‌های غیراثربخش می‌تواند صدمات جبران‌ناپذیری را در کوتاه‌مدت و بلندمدت بر این بازارها وارد کند.خرید آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.
بخش مسکن جزو بخش‌هایی است که دارای ارتباط پیشین بالا بوده و سهم قابل توجهی در رونق اقتصادی کشور دارد. از طرفی رکود چندساله این بازار و انجماد دارایی‌ها در این بخش که موجب کاهش متوسط حاشیه سود فعالان این بخش شده، انتظارات کاذبی را در آینده برای افزایش قیمت‌ها ایجاد کرده است.
سیگنال‌های دریافتی از بازار در هفته‌های اخیر حاکی از افزایش سرعت رشد قیمت دلار بوده و از مرز ۴۵۰۰ تومان نیز عبور کرده است.
این رخداد در دوره‌های زمانی مشابه و متناوب که عمدتاً وابسته به عملکرد دولت‌هاست، نگرانی‌هایی در نحوه اثرگذاری آن بر سایر بازارها ایجاد کرده است. از این‌رو بازار مسکن در شرایط کنونی که مدت طولانی از دوران رکود آن سپری شده، مستعد اثرپذیری بیشتر و جهش قابل توجهی در قیمت‌هاست.
برخی از تحقیقات حاکی از آن است که یک شوک افزایشی در قیمت دلار به دلیل افزایش انگیزه صادرات موجب روانه شدن ارز به سمت تولید شده و اثر عکس و رو به پایین بر قیمت مسکن در کوتاه‌مدت داشته و موجب کاهش قیمت مسکن می‌شود.
از طرفی، دلالان ارزی که به دنبال کسب سود از طریق آربیتراژهای موجود در بازارها هستند و از طریق ایجاد هیجان و تغییرات قیمت‌ها، سود به دست می‌آورند، در شرایط کنونی که نرخ ارز در کوتاه‌مدت دچار افزایش قابل توجهی شده و بخش مسکن نیز تغییرات قابل توجهی در مقایسه با قیمت ارز در کوتاه‌مدت نخواهد داشت منابع خود را وارد بازار ارز کرده و موجب افزایش بیشتر قیمت ارز شده و اثرات شدیدتری در قیمت مسکن در آینده خواهند داشت.
در مجموع، با توجه به افزایش مستمر نرخ ارز و رخداد مشابه آن در سال‌های قبل و احتمال افزایش قابل توجه تورم در آینده، مالکان و سازندگان مسکنی که در سال‌های قبل به علت عدم فروش املاک خود، فرصت‌های زیادی را از دست داده‌اند، به انتظار افزایش قیمت‌ها هستند و برای جبران هزینه فرصت از دست رفته سال‌های گذشته ناشی از رکود، قدرت چانه‌زنی بیشتری پیدا کرده و در معاملات قیمت‌های بالاتری را پیشنهاد می‌کنند.
در بلندمدت افزایش نرخ ارز، شاخص قیمت مسکن را با خود همسو کرده و رونق را به این بازار بازخواهد گرداند، زیرا افزایش نرخ ارز موجب افزایش هزینه ساخت شده و قیمت بالای مسکن در بلندمدت را تثبیت خواهد کرد، از طرف دیگر افزایش نرخ ارز و بی‌اعتمادی مردم به دولت در کنترل آن، موجب افزایش تورم انتظاری شده و همین امر افزایش نسبی قیمت مسکن را در بلندمدت به همراه خواهد داشت.
از جنبه دیگر، مطابق نمودار نرخ رشد متوسط قیمت مسکن تهران و کشور و نرخ رشد قیمت دلار، ملاحظه می‌شود که نرخ رشد مسکن نیز به‌رغم سیاست‌های انقباضی دولت همچنان به رشد خود ادامه داده و افزایشی بوده است.
هر زمانی رشد متوسط درآمد شهری از نرخ رشد قیمت مسکن بیشتر بوده، تقاضای مسکن افزایش یافته و سرعت شاخص قیمت این بخش از سطح عمومی قیمت‌ها پیشی گرفته و موجب رونق بازار مسکن در سال‌های بعدی شده است.
با نگاهی به آمار سال‌های گذشته مشخص می‌شود که درآمدهای خانوارهای شهری عموماً با نرخ تورم هماهنگ و با موج سینوسی رونق و رکود همراه بوده است، اما به دلیل شرایط اقتصادی سال ۱۳۹۱، نرخ تورم بالاتر از نرخ رشد قیمت مسکن قرار گرفته و همین امر باعث کاهش قدرت خرید مردم برای مسکن شده، از این‌رو به علت کاهش شدید قدرت خرید، زمان طولانی‌تری لازم بوده تا این قدرت دوباره به جایگاه قبلی خود برگردد.
به هر حال در شرایطی که از سال ۱۳۹۲ تاکنون ایجاد شده و نرخ رشد متوسط درآمدهای شهری از نرخ رشد بازار مسکن بالاتر رفته، قدرت خرید مردم تقویت شده و این امر موجب افزایش تقاضا در این بخش شده است و بازگشت شرایط به سال‌های قبل از ۱۳۹۰ را برای بازار مسکن محتمل ساخته است.
اما این نکته را نباید فراموش کرد که رفتار قیمت در بازار مسکن مانند سایر بازارها تابع عرضه و تقاضاست، زمانی که تقاضای موثر در بازار وجود دارد و توان مالی مردم به خرید مسکن نزدیک می‌شود، به علت حاشیه سود بالای مسکن و قابلیت انتقال زمان فروش به آینده با حفظ ارزش زمانی برای صاحبان ملک، مازاد تقاضای موثر بر عرضه موثر ایجاد شده و ضربه از پایین به قیمت مسکن وارد شده و شوکی در قیمت‌ها ایجاد می‌شود.
از سوی دیگر به دلیل احتمال افزایش قیمت‌ها و رابطه مستقیم قیمت و عرضه، انگیزه ساخت‌وساز به دلیل رونق آتی این بخش، افزایش یافته و منجر به افزایش تقاضای مصالح و افزایش مضاعف در قیمت مسکن در آینده خواهد شد.
طرح‌های حمایتی و تامین مالی از سوی بانک‌ها که در سال‌های گذشته به دلیل وجود پدیده پول داغ و هزینه تامین منابع بالای بانک‌ها و عدم بازدهی واقعی در اقتصاد، موجب افزایش نرخ سود تسهیلات و کاهش دوره اقساط و پدیده چسبندگی رو به پایین قیمت مسکن شده و بهای تمام‌شده این بخش را افزایش داده، در ماه‌های اخیر به دلیل حمایت‌های دولت این شرایط بهبود یافته و متقاضیان مسکن که تاکنون به دلیل قدرت خرید پایین قادر به تامین مسکن مورد نظرشان نبودند و در شرایط فعلی که قیمت‌ها در حال افزایش است و هر اندازه رشد قیمت، قدرت خرید آنها را به شدت متاثر خواهد کرد، از این‌رو به هر طریقی شده اقدام به خرید می‌کنند و همین موضوع موجب مازاد تقاضا و رشد قیمت‌ها در میان‌مدت و بلندمدت خواهد شد.
بنابراین با توجه به موارد ذکرشده به جرات می‌توان گفت در مجموع به دلایلی از قبیل رویکرد اقتصاد سیاسی دولت که عموماً در دوره دوم افزایش تولید را اولویت قرار می‌دهند، تورم به‌خصوص تورم بخش مسکن افزایش می‌یابد، همچنین افزایش نرخ ارز نیز اثرات روانی قابل توجهی در این حوزه خواهد داشت، بنابراین در ماه‌های پایانی سال جاری و سال آتی می‌توان شاهد ادامه افزایش در قیمت بخش مسکن به ویژه تهران تا بالاتر از ۳۰ درصد بود.
* مهدی پورمهر، تحلیلگر بازارهای مالی
برذای خرید و فروش آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید
اعلام آمادگی انبوه‌سازان برای ورود به طرح امید و نوسازی بافت فرسوده
دبیر کانون سراسری انبوه سازان از اعلام آمادگی بخش خصوصی برای ورود به برنامه ملی بازآفرینی شهری ( طرح امید ویژه نوسازی بافت فرسوده) خبر داد.
جمشید پورحاجت در اجلاس سراسری انبوه سازان مسکن و ساختمان گفت: خوشبختانه هفته گذشته توسط رئیس جمهور طرح امید در ۹ استان به صورت پایلوت آغاز شد و انتظار این است که این طرح به ۳۱ استان کشور تعمیم داده شود.خرید آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.
وی با اشاره به اینکه بخش خصوصی، انبوه سازان و توسعه گران مراتب آمادگی خود را برای ورود به نوسازی بافت فرسوده اعلام می کنند، افزود: دولت اگر قصد دارد در توانمندسازی و احیای مناطق هدف برنامه ریزی کند برای یکبار جایگاه انبوه سازان و توسعه گران مشخص و مشکلات بخش خصوصی شفاف و موانع فعالیت آنها رفع شود.
دبیر کانون سراسری انبوه سازان ادامه داد: همچنین اگر قرار است در بافت فرسوده شاهد یک اقدام عملیاتی و اساسی باشیم باید فضای کسب و کار بهبود یابد؛ انبوه سازان و توسعه گران از دولت انتظار دارند تمهیدات و مشوق های مالیاتی در مناطق بافت فرسوده در نظر بگیرد تا ریسک و مخاطرات سرمایه گذاری در این مناطق کاهش یابد.
پورحاجت تصریح کرد: از دولت انتظار داریم بسترهای مالی متنوع را برای نوسازی این مناطق مشخص کند چرا که منابع مالی نوسازی این مناطق صرفا از محل صندوق پس انداز مسکن یکم و پرداخت تسهیلات امکان پذیر نیست.
وی با اشاره به نرخ مالیات صفر در مناطق ویژه اقتصادی، گفت: آیا ارزش سرمایه گذاری در مناطق بافت فرسوده کمتر از مناطق آزاد و ویژه اقتصادی است؟ بنابراین انتظار داریم دولت در این زمینه مساعدت کند.
برایدیدی هکه چی خوبه برات این دل من اشوب به املاک توقف مراجعه کنید.