قتصاد وارداتمحور ایران به شدت به نوسانات نرخ ارز وابسته است. تغییرات نرخ ارز موجب تغییر در قیمت کالاهای وارداتی شده و در نهایت شاخصهای قیمت تولیدکننده و مصرفکننده را متاثر میکند.
، در شرایط فعلی اقتصاد کشور، بازار مسکن و بازار پول از موضوعات اصلی و چالشی دولت محسوب شده به گونهای که بهکارگیری سیاستهای غیراثربخش میتواند صدمات جبرانناپذیری را در کوتاهمدت و بلندمدت بر این بازارها وارد کند.خرید آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.
بخش مسکن جزو بخشهایی است که دارای ارتباط پیشین بالا بوده و سهم قابل توجهی در رونق اقتصادی کشور دارد. از طرفی رکود چندساله این بازار و انجماد داراییها در این بخش که موجب کاهش متوسط حاشیه سود فعالان این بخش شده، انتظارات کاذبی را در آینده برای افزایش قیمتها ایجاد کرده است.
سیگنالهای دریافتی از بازار در هفتههای اخیر حاکی از افزایش سرعت رشد قیمت دلار بوده و از مرز ۴۵۰۰ تومان نیز عبور کرده است.
این رخداد در دورههای زمانی مشابه و متناوب که عمدتاً وابسته به عملکرد دولتهاست، نگرانیهایی در نحوه اثرگذاری آن بر سایر بازارها ایجاد کرده است. از اینرو بازار مسکن در شرایط کنونی که مدت طولانی از دوران رکود آن سپری شده، مستعد اثرپذیری بیشتر و جهش قابل توجهی در قیمتهاست.
برخی از تحقیقات حاکی از آن است که یک شوک افزایشی در قیمت دلار به دلیل افزایش انگیزه صادرات موجب روانه شدن ارز به سمت تولید شده و اثر عکس و رو به پایین بر قیمت مسکن در کوتاهمدت داشته و موجب کاهش قیمت مسکن میشود.
از طرفی، دلالان ارزی که به دنبال کسب سود از طریق آربیتراژهای موجود در بازارها هستند و از طریق ایجاد هیجان و تغییرات قیمتها، سود به دست میآورند، در شرایط کنونی که نرخ ارز در کوتاهمدت دچار افزایش قابل توجهی شده و بخش مسکن نیز تغییرات قابل توجهی در مقایسه با قیمت ارز در کوتاهمدت نخواهد داشت منابع خود را وارد بازار ارز کرده و موجب افزایش بیشتر قیمت ارز شده و اثرات شدیدتری در قیمت مسکن در آینده خواهند داشت.
در مجموع، با توجه به افزایش مستمر نرخ ارز و رخداد مشابه آن در سالهای قبل و احتمال افزایش قابل توجه تورم در آینده، مالکان و سازندگان مسکنی که در سالهای قبل به علت عدم فروش املاک خود، فرصتهای زیادی را از دست دادهاند، به انتظار افزایش قیمتها هستند و برای جبران هزینه فرصت از دست رفته سالهای گذشته ناشی از رکود، قدرت چانهزنی بیشتری پیدا کرده و در معاملات قیمتهای بالاتری را پیشنهاد میکنند.
در بلندمدت افزایش نرخ ارز، شاخص قیمت مسکن را با خود همسو کرده و رونق را به این بازار بازخواهد گرداند، زیرا افزایش نرخ ارز موجب افزایش هزینه ساخت شده و قیمت بالای مسکن در بلندمدت را تثبیت خواهد کرد، از طرف دیگر افزایش نرخ ارز و بیاعتمادی مردم به دولت در کنترل آن، موجب افزایش تورم انتظاری شده و همین امر افزایش نسبی قیمت مسکن را در بلندمدت به همراه خواهد داشت.
از جنبه دیگر، مطابق نمودار نرخ رشد متوسط قیمت مسکن تهران و کشور و نرخ رشد قیمت دلار، ملاحظه میشود که نرخ رشد مسکن نیز بهرغم سیاستهای انقباضی دولت همچنان به رشد خود ادامه داده و افزایشی بوده است.
هر زمانی رشد متوسط درآمد شهری از نرخ رشد قیمت مسکن بیشتر بوده، تقاضای مسکن افزایش یافته و سرعت شاخص قیمت این بخش از سطح عمومی قیمتها پیشی گرفته و موجب رونق بازار مسکن در سالهای بعدی شده است.
با نگاهی به آمار سالهای گذشته مشخص میشود که درآمدهای خانوارهای شهری عموماً با نرخ تورم هماهنگ و با موج سینوسی رونق و رکود همراه بوده است، اما به دلیل شرایط اقتصادی سال ۱۳۹۱، نرخ تورم بالاتر از نرخ رشد قیمت مسکن قرار گرفته و همین امر باعث کاهش قدرت خرید مردم برای مسکن شده، از اینرو به علت کاهش شدید قدرت خرید، زمان طولانیتری لازم بوده تا این قدرت دوباره به جایگاه قبلی خود برگردد.
به هر حال در شرایطی که از سال ۱۳۹۲ تاکنون ایجاد شده و نرخ رشد متوسط درآمدهای شهری از نرخ رشد بازار مسکن بالاتر رفته، قدرت خرید مردم تقویت شده و این امر موجب افزایش تقاضا در این بخش شده است و بازگشت شرایط به سالهای قبل از ۱۳۹۰ را برای بازار مسکن محتمل ساخته است.
اما این نکته را نباید فراموش کرد که رفتار قیمت در بازار مسکن مانند سایر بازارها تابع عرضه و تقاضاست، زمانی که تقاضای موثر در بازار وجود دارد و توان مالی مردم به خرید مسکن نزدیک میشود، به علت حاشیه سود بالای مسکن و قابلیت انتقال زمان فروش به آینده با حفظ ارزش زمانی برای صاحبان ملک، مازاد تقاضای موثر بر عرضه موثر ایجاد شده و ضربه از پایین به قیمت مسکن وارد شده و شوکی در قیمتها ایجاد میشود.
از سوی دیگر به دلیل احتمال افزایش قیمتها و رابطه مستقیم قیمت و عرضه، انگیزه ساختوساز به دلیل رونق آتی این بخش، افزایش یافته و منجر به افزایش تقاضای مصالح و افزایش مضاعف در قیمت مسکن در آینده خواهد شد.
طرحهای حمایتی و تامین مالی از سوی بانکها که در سالهای گذشته به دلیل وجود پدیده پول داغ و هزینه تامین منابع بالای بانکها و عدم بازدهی واقعی در اقتصاد، موجب افزایش نرخ سود تسهیلات و کاهش دوره اقساط و پدیده چسبندگی رو به پایین قیمت مسکن شده و بهای تمامشده این بخش را افزایش داده، در ماههای اخیر به دلیل حمایتهای دولت این شرایط بهبود یافته و متقاضیان مسکن که تاکنون به دلیل قدرت خرید پایین قادر به تامین مسکن مورد نظرشان نبودند و در شرایط فعلی که قیمتها در حال افزایش است و هر اندازه رشد قیمت، قدرت خرید آنها را به شدت متاثر خواهد کرد، از اینرو به هر طریقی شده اقدام به خرید میکنند و همین موضوع موجب مازاد تقاضا و رشد قیمتها در میانمدت و بلندمدت خواهد شد.
بنابراین با توجه به موارد ذکرشده به جرات میتوان گفت در مجموع به دلایلی از قبیل رویکرد اقتصاد سیاسی دولت که عموماً در دوره دوم افزایش تولید را اولویت قرار میدهند، تورم بهخصوص تورم بخش مسکن افزایش مییابد، همچنین افزایش نرخ ارز نیز اثرات روانی قابل توجهی در این حوزه خواهد داشت، بنابراین در ماههای پایانی سال جاری و سال آتی میتوان شاهد ادامه افزایش در قیمت بخش مسکن به ویژه تهران تا بالاتر از ۳۰ درصد بود.
* مهدی پورمهر، تحلیلگر بازارهای مالی
برذای خرید و فروش آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید
طرح بازآفرینی شهری در بافتهای فرسوده و میانی که ۱۹ بهمن با حضور رئیسجمهور آغاز شد، در واقع فاز عملیاتی مصوبهای است که ۳ سال قبل در دولت به تصویب رسید.
معاون شهرسازی و معماری وزیر راه وشهرسازی با بیان اینکه تشکیل ستاد ملی بازآفرینی شهری با حضور رئیسجمهور نویدبخش شروع دوره جدیدی از اجرای سیاستها و برنامههای بازآفرینی شهری است، خاطرنشان کرد: طرح بازآفرینی شهرها سیاست نوینی است که در آغاز دولت یازدهم-سال ۹۳- از سوی وزیر راه و شهرسازی در پاسخ به چالش کیفیت زندگی و زیستپذیری شهرها معرفی و با تلاشهای صورتگرفته از سوی خانواده وزارت راه و شهرسازی به یک برنامه جامع ملی تبدیل شد.
محمد سعید ایزدی افزود: سیاست بازآفرینی شهری بحق کارآمدترین و ضروریترین سیاست شهری در حوزه شهرسازی است که ضمن توجه به چالشهای شهرهای کشور بر استفاده از ظرفیتهای درونی شهرها تاکید دارد. این سیاست نوین پنج مرحله کلیدی را پشت سر گذاشته و با برخورداری از یافتههای حاصل از هر مرحله بستری اجرایی برای تحقق برنامههای این سیاست را فراهم کرده است.
تدوین سند ملی بازآفرینی شهری، تشکیل ستاد ملی بازآفرینی شهری، تهیه برنامه ملی بازآفرینی شهری، تعریف ابزارهای مالی و نهادی تحقق برنامه ملی بازآفرینی شهری و تشکیل سازمان بازآفرینی شهری ایران پنج مرحله کلیدی این سیاست نوین است.خرید آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.
به گفته ایزدی، در آغاز دولت یازدهم، تدوین سند ملی بازآفرینی شهری (سند ملی احیا، بهسازی و توانمندسازی بافتهای فرسوده و ناکارآمد شهری) در دستور کار وزارتخانه قرار گرفت و در سال ١٣٩٣ به تصویب هیات وزیران رسید. این سند ضمن فراهم کردن ابزارهای قانونی اجرای سند، به تبیین رویکرد مواجهه با معضلات موجود در محلات ناکارآمد شهری میپردازد. سند ملی، با تاکید بر مشارکت همهجانبه ساکنان، ضرورت ایفای نقش کلیدی شهرداریها، توجه به تفاوتهای موجود در گونههای مختلف، محله محوری و همهجانبهنگری بهویژه توجه به ابعاد فرهنگی-اجتماعی، اقتصادی، زیستمحیطی و کالبدی محلات و در نهایت ایجاد یک شبکه همکاری مشترک بین کلیه دستگاههای دخیل را مورد تاکید قرار میدهد.
وی افزود: در ادامه وجود دستگاههای متعدد و نبود هماهنگیهای بینبخشی بهعنوان یک معضل جدی در ساختار مدیریت کشور در سند ملی مورد توجه قرار گرفت و تشکیل ستادی متشکل از نمایندگان بیست دستگاه اجرایی پیشنهاد شد. با تشکیل این ستاد در سه سطح ملی، استانی و شهری، شبکه همکاری بین دستگاههای مختلف دخیل شکل میگیرد که ضمن همراستاسازی برنامهها و منابع، به ارائه برنامه و اولویتهای اجرا در سطوح مختلف میپردازد.
ایزدی با بیان اینکه با شناسایی جامع صورت گرفته در ۵۴٣شهر در سه گونه مورد بررسی، ٢٧٠٠ محله در وسعتی بالغ بر ١۴٠ هزار هکتار مورد شناسایی، برنامهریزی و اولویت بندی قرار میگیرد، تصریح کرد: این برنامه ملی برای نخستین بار ضمن توجه به ابعاد کلان و سیاستهای توسعه ملی و منطقهای، به برنامهریزی از سطوح محلی، شهری و در نهایت استانی تاکید دارد. ستادهای استانی، ضمن تعیین و تعریف محلات هدف برنامههای بازآفرینی شهری، به معرفی اولویتها، برنامه اقدام در هر محله، تقسیم کار بین دستگاههای مختلف دخیل و معرفی پروژههای پیشگام و محرک توسعه پرداختهاند. به گفته وی، در این زمینه همکاری همهجانبه دولت و مجلس زمینهساز تعریف و توسعه منابع لازم در ردیفهای بودجه عمرانی کشور شد.
ایزدی افزود: در راستای اجرای برنامه ملی بازآفرینی شهری، تسهیلات بانکی با تنوع و سقف قابل قبول و نرخ سود ۶ درصد برای اولین بار در کشور از طریق یک نظام پسانداز و کمکهای دولت و نیز امکان بهرهگیری از صندوق ملی توسعه، ابزارهای نوین مالی در تحقق برنامههای بازآفرینی شهری هستند. تعریف و تشکیل دو نهاد تاثیر گذار «توسعهگر» بهعنوان نهاد مجری برنامه و نهاد «تسهیلگر» بهعنوان رکن برقراری ارتباط بین ساکنان و دولت و شهرداریها نیز بهعنوان حلقه ساختاری و تشکیلاتی تعریف و نظام اجرایی آن مدون و عملیاتی شد.
معاون وزیر راه و شهرسازی خاطرنشان کرد: بهمنظور راهبری و مدیریت فرآیند بازآفرینی شهری، ساختار تشکیلاتی نهاد متولی آن در وزارت راه و شهرسازی تجدید سازمان یافت و با تغییرات لازمه در اساسنامه به یک سازمان توسعهای مبدل و ضمن مدیریت دبیرخانه ستاد ملی بازآفرینی، به تنظیم برنامههای عملیاتی و راهبری اجرای این برنامه از طریق ستادهای استانی و نیز معاونت بازآفرینی و مسکن در ادارات راه و شهرسازی میپردازد. به گفته وی، هدف اصلی از این تجدید ساختار، تغییر در فرآیندها و رویکردهای مواجهه و توسعه برنامههای توانمندسازی از طریق ظرفیتسازی، ابزارسازی و نهادسازی بهجای رویکردهای متداول پروژهمحور و دولت مبنا بوده است.
ایزدی تاکید کرد:کلیه اقدامات فوق در کنار مجموعهای از برنامههای مستندسازی، اطلاعرسانی، آموزش و ترویج به گسترش این اندیشه دامن زده تا جایی که بازآفرینی شهری به یک خواست عمومی بین مدیران شهری در اقصی نقاط کشور مبدل شده و مدیران عالی رتبه کشور نیز بر آن تاکید دارند. گامهای پیش رو باید به جریانسازی و نهادینهسازی این سیاست در کلیه جوامع حرفه ای، دانشگاهی و مدیریتی کمک کند.
معاون وزیر راه وشهرسازی گفت: تداوم این سیاست در گرو ادامه ایفای نقش صحیح همه کنشگران دخیل، پرهیز از تکرار برنامههای ناکارآمد گذشته، استقرار یک نظام گسترده نظارت و پایش، اطلاعرسانی و ترویج نتایج و تجارب ارزشمند و تقویت نقش مردم و سازمانهای مردم نهاد و تکیه بر توان بخش خصوصی است. وی تاکید کرد: شهرداریهای کشور نقش محوری و کلیدی در اجرای این برنامه دارند. بنابراین ضمن ظرفیتسازی برای پذیرش این نقش باید برنامههای بازآفرینی شهری را بهعنوان اولویت خود قلمداد کنند.
برای خرید وفروش آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.