لیست فروش املاک شهرداری تهران منتشر شد

شهرداری تهران برای تامین مالی ۲۰ درصد از هزینه‌های پایتخت در سال ۹۸، لیست فروشاز مجموع بودجه ۱۸ هزار و ۹۰۰ میلیارد تومانی بودجه اداره پایتخت در سال جاری، رقمی معادل ۳ هزار و ۸۰۰ میلیارد تومان از محل منابع غیر نقد شامل دو جزء اصلی فروش ملک و صدور جواز ساخت بدون دریافت پولنقد (هولوگرام) تامین می‌شود. از این رو شهرداری برای تامین بخشی از منابع غیرنقد خود، لیست اموال قابل فروش برای سال ۹۸ را اعلام عمومی کرده است. این لیست مجموعه متنوعی از املاک و مستغلاتی است که مالکیت آن به لحاظ ثبتی و رسمی در اختیارشهرداری تهران قرار دارد و دارای دو خصوصیت مرئی و نامرئی است.

خصوصیت مرئی املاک ثبت شده در لیست اموال قابل فروش شهرداری، به موقعیت مکانی و جغرافیایی این املاک در محدودهشهر تهران باز می‌گردد. جزئیات ۵۹۵ فقره املاک و مستغلات قابل فروش نشان می‌دهد: ۹۸ درصد این املاک در نیمه جنوبی پایتخت و بیش از ۵۰ درصد آن در جنوبی‌ترین نقطه حریم پایتخت قرار گرفته‌اند.

دیگر خصوصیت املاک قرار گرفته در این لیست که نامرئی است مربوط به درجه و نوع مرغوبیت این املاک است. بررسی‌ها حاکی از آن است که این املاک در گروه املاک فوق مرغوب شهر محسوب نمی‌شوند. به تعبیری دیگر در قالب این خصوصیت می‌توان گفت عمده املاک ارائه شده در این لیست املاکی هستند که از نظر مدیریت شهری پایتخت امکان بهره‌برداری و انتفاع حداکثری از آنها برای مدیریت شهری وجود ندارد که البته این موضوع به معنای غیرقابل استفاده بودن این املاک برای سایر بخش‌ها از جمله بخش خصوصی نیست.

شکل فروش املاک معرفی شده از سوی شهرداری تهران، مزایده‌ای است و شامل انواع زمین، پارکینگ، پاساژ، ساختمان اداری و تعداد معدودی آپارتمان مسکونی است. نکته جالب آنکه ۵۹۵ فقره ملک معرفی شده در این لیست حدود ۱۰ درصد از کل موجودی اعلام شده از املاک قابل فروش تحت مالکیت شهرداری تهران است.

طبق آخرین گزارش رسمی شهرداری مربوط به ابتدای سال ۹۷، موجودی املاک قابل فروش و غیرقابل فروش(همچون ساختمان‌های اداری) تحت مالکیت شهرداری تهران بیش از ۶۰ هزار فقره هستند که از این میان ۶ هزار و ۲۹۸ فقره در گروه املاک قابل فروش قرار دارند. از این تعداد، ۲۵ درصد املاک معادل یک هزار و ۵۵۲ فقره دارای کاربری مسکونی، ۷/ ۷ درصد املاک معادل ۴۸۶ فقره دارای کاربری اداری، ۲۰ درصد املاک معادل یک هزار و ۲۷۸ فقره دارای کاربری تجاری و ۱۳ درصد آنها معادل ۸۱۸ قطعه، زمین است.

مطابق با برآوردهای کارشناسی انجام شده مجموع ارزش ۵۹۵ ملک ارائه شده در این لیست معادل ۶ هزار و ۶۷۵ میلیارد تومان است که علی‌القاعده باید به شکل مزایده به فروش برسد. در این لیست نیز ۴۲ درصد املاک کاربری تجاری، ۲۹ درصد کاربری پارکینگ، ۱۰ درصد زمین و ۳ درصد آپارتمان با کاربری مسکونی هستند.

در لیستی که هم‌اکنون به‌صورت فایل پی‌دی‌اف از سوی شهرداری منتشر شده اگرچه هنوز به‌صورت آنلاین قابل رویت نیست؛ موقعیت جغرافیایی این املاک قابل توجه است چراکه بخش عمده یعنی ۹۸ درصد املاک در نیمه جنوبی شهر واقع شده‌ و برای فروش عرضه شده‌اند.

از این رو این سوال ایجاد می‌شود که آیا شهرداری در مناطق شمالی شهر (یعنی مناطق یک تا پنج) املاک تحت اختیار ندارد و اگر دارد چرا اسامی آنها در این لیست ارائه نشده است؟ در پاسخ به این سوال می‌توان گفت از آنجاکه بخش عمده املاک متعلق به شهرداری واقع در مناطق شمالی، جزو املاک فوق مرغوب (به لحاظ کیفیت و ارزش) محسوب می‌شوند شهرداری علاقه‌ای به فروش و عرضه آنها ندارد.

هرچند که جست‌و‌جو در میان املاک احتمالی تحت مالکیت شهرداری این موضوع را روشن می‌کند که به دلیل نبود سامانه جامع املاک، مدیران شهرداری از موقعیت و کم وکیف برخی املاک متعلق به شهرداری خبر ندارند. ۵۹۵ فقره از املاک تحت مالکیت خود را منتشر کرد.

قیمت اوراق تسهیلات مسکن در ابتدای سال ۹۸

قیمت هر ورق از اوراق تسهیلات مسکن بانک مسکن حدود ۵۰ هزار تومان است؛ به طوری که هزینه وام مسکن به علاوه هزینه وام جعاله برای زوج های تهرانی ۱۲ میلیون تومان می‌شود.

در روزهای اخیر قیمت اوراق تسهیلات مسکن با روند آرامی کاهش یافته است. در حال حاضر امتیاز تسهیلات مسکن خرداد ماه سال ۱۳۹۶ حدود ۵۰ هزار و ۳۰۰ تومان معامله می‌شود. همچنین قیمت تسه تیر سال ۱۳۹۶ معادل ۵۲ هزار و ۴۰۰ تومان است.

علاوه بر این قیمت هر ورق از اوراق تسهیلات مسکن اسفند ماه سال ۱۳۹۷ معادل ۴۹ هزار و ۸۰۰ تومان و قیمت تسه آذر ماه سال ۱۳۹۶ حدوداً ۵۰ هزار تومان است. همچنین تسه بهمن ماه ۱۳۹۷ معادل ۵۰ هزار و ۶۰۰ تومان معامله شد.

با در نظر گرفتن قیمت تسه‌ها در سررسیدهای مختلف در این گزارش قیمت را حدوداً ۵۰ هزار تومان در نظر گرفته و با توجه به آن هزینه وام مسکن را محاسبه می‌کنیم.

با توجه به اینکه قیمت هر ورق از اوراق تسهیلات مسکن عمدتاً در محدوده ۵۴ هزار تومان می‌چرخد، هزینه وام اقشار مختلف جامعه را در این گزارش با این نرخ محاسبه می‌کنیم.

زوج‌های تهرانی برای دریافت وام ۱۰۰ میلیون تومانی مسکن باید ۲۰۰ برگه تسهیلات مسکن خریداری کنند. آن‌ها باید ۱۰ میلیون تومان صرف خرید این ۲۰۰ برگ کنند. به این مبلغ با احتساب ۲۰ میلیون تومان وام جعاله که بابت آن باید ۴۰ برگ تسه خریداری شود، دو میلیون تومان اضافه می‌شود. در نتیجه در مجموع باید برای دریافت وام ۱۲۰ میلیون تومانی مسکن حدود ۱۲ میلیون تومان صرف شود.

همچنین زوج‌های غیر تهرانی که در شهرهایی با جمعیت بیش‌تر از ۲۰۰ هزار نفر جمعیت زندگی می‌کنند، می‌توانند تا سقف ۸۰ میلیون تومان وام بگیرند که برای گرفتن این مبلغ باید ۱۶۰ ورق بهادار خریداری کنند که با این حساب باید هشت میلیون تومان بابت خرید این اوراق بپردازند که با احتساب دو میلیون تومان برای خرید اوراق وام جعاله در مجموع برای دریافت وام ۱۰۰ میلیون تومانی باید ۱۰ میلیون تومان پرداخت کنند.

علاوه بر این، زوج‌های ساکن در سایر شهرهای با جمعیت زیر ۲۰۰ هزار نفر می‌توانند برای گرفتن ۶۰ میلیون تومان وام مسکن ۱۲۰ برگ بهادار خریداری کنند که باید شش میلیون تومان بابت خرید اوراق بپردازند.

هم‌چنین برای دریافت ۲۰ میلیون تومان دیگر بابت وام جعاله نیز باید دو میلیون تومان پرداخت کنند که در مجموع برای وام ۸۰ میلیون تومانی هشت میلیون تومان از سوی زوجین باید پرداخت شود.

مجردهای تهرانی نیز می‌توانند تا سقف ۶۰ میلیون تومان و غیر زوج‌هایی که در مراکز استان‌های بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت دارند تا سقف ۵۰ میلیون تومان و در نهایت غیر زوج‌های ساکن در سایر مناطق تا سقف ۴۰ میلیون تومان وام دریافت کنند که به ترتیب هر کدام باید ۱۲۰، ۱۰۰ و ۸۰ برگ بهادار اوراق تسهیلات مسکن را از فرا بورس ایران خریداری کنند.

با این حساب مجردهای تهرانی باید برای خرید این اوراق، شش میلیون تومان، افراد ساکن در مراکز استان بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت مبلغ پنج میلیون تومان و افراد گروه سوم مبلغ چهار میلیون تومان پرداخت کنند. البته در صورت تمایل برای دریافت وام ۲۰ میلیون تومانی جعاله باید مبلغ دو میلیون تومان دیگر هم بپردازند.

اوراق تسهیلات مسکن قابلیت معامله در فرا بورس ایران را دارد و ارزش اسمی هر برگ پنج میلیون ریال است. مدت اعتبار اوراق تسه حداکثر تا دو دوره شش ماهه قابل تمدید است.

این اوراق با توجه به این‌که چقدر تا زمان اعتبارش باقی مانده، دارای قیمت متفاوتی است. در صورتی که مدت اعتبار این اوراق به اتمام رسیده و دارنده اوراق از تسهیلات آن استفاده نکند، نماد معاملاتی آن متوقف خواهد شد و وجوه پرداختی دیگر به دارنده اوراق بازپرداخت نخواهد شد.

بازار آپارتمان‌های مسکونی میانسال

بازار آپارتمان‌های مسکونی چند ساله مناسب‌ترین گزینه پیش‌روی متقاضیان تبدیل به‌احسن آپارتمان‌های مسکونی در شرایط فعلی بازار مسکن است.

تحقیقات میدانی نشان می‌دهد در شرایطی که عمده واحدهای نوساز با متراژ مورد تقاضای افرادی که قصد تبدیل‌ به‌ احسن کردن واحدهای مسکونی خود را دارند هم‌اکنون با نرخ‌های غیرواقعی به بازار عرضه شده‌اند و به‌نظر می‌رسد سازنده یا فروشنده این واحدها تصمیم قطعی برای فروش ندارد، در سمت عرضه آپارتمان‌های با متراژ بیش از ۱۰۰ مترمربع با عمربنای بیش از ۱۰ سال،سطح قیمت‌ فایل‌های عرضه شده فاصله کمتری با قدرت خرید متقاضیان دارد.